在征收过程中,由于各种因素的交织,被征收人当然地处于弱势地位。
房屋征收部门与被征收人双方都尽可能的使己方利益最大化,被征收人希望获得更多的补偿,政府一方希望以最小的成本进行征收。
这种情况下,政府很难做到公平公正地签订补偿安置协议。
为了规避这一问题,在作出补偿决定时,就必须有合法合理的依据供参考。
因此,《国有土地上房屋征收评估办法》第八条规定“被征收房屋价值评估目的应当表述为‘为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值’”……
房屋征收评估大致要经历如下阶段:
选定机构→签订合同→实地评估→公示解释→送达报告→申请复核→申请鉴定
常见的涉及评估的违法之处:1.评估机构未依法选定;2.评估报告未依法及时送达;3.被征收人复核评估和申请鉴定的权利被剥夺。
【案例解读】
A市某区域的房屋大多老旧,破损严重。
2011年11月7日,A市房屋征收部门发布《关于确定__房地产估价师事务所作为房屋征收评估机构的公告》,就这样确定了__房地产估价师事务所为该次房屋征收的价格评估机构。
11月20日,A市政府作出《某区域房屋征收决定》。
随后该房地产估价师事务所出具了房屋评估报告,但是房屋征收部门并未送达被征收人,也未对被征收人作任何关于评估结果的说明解释,在征收人与被征收人未能达成安置补偿协议的情况下,A市政府单方面依据房屋评估报告作出房屋征收补偿决定。
原告不服该征收补偿决定,向人民法院提起诉讼。
【法院裁判】
通过严格的程序审查,人民法院认为,本案被诉征收补偿决定的合法性存在问题。
评估机构选定程序不合法,评估报告未依法送达,当事人无法行使自己的复核评估和申请鉴定的权利。
1.
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商确定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定”。
本案中,A市房屋征收部门发布《关于确定__房地产估价师事务所作为房屋征收评估机构的公告》,直接确定了该次房屋征收的价格评估机构。
房屋征收部门的这一做法违反上述法律规定,剥夺了被征收人的评估机构选择权,属于违反法定程序。
2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,房屋征收部门应当将房屋分户评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告10日内,向房地产评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,自收到复核结果10日内,向房地产价格评估委员会申请鉴定。
本案中,房屋征收部门没有将评估报告送达被征收人,也没有对房屋评估结果进行解释说明,致使被征收人申请复核评估和申请鉴定的权利丧失,属于违反法定程序,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。
综上,法院最终判决撤销A市政府作出的房屋征收补偿决定。
在房屋征收案件中,征收程序中各个环节都是紧密相连的,我们必须将各个环节联系起来看待。
每个环节又涉及若干细节和程序,如上述案子,在房屋征收评估这一环节,有评估机构、有评估报告、也有依据评估报告作出的补偿决定,整个环节看似完美,但是最容易让人忽视其中的程序问题。
“程序正当原则”是对行政机关的基本要求,本案征收部门未让被征收人参与评估机构的选择,未将评估报告送达被征收人,剥夺了被征收人的参与权、知情权、申请复核评估和鉴定的权利。
-
房屋评估机构是由征收方直接指定吗?
337人看过
-
四川拟规定被征收房屋价值由房地产评估机构确定
233人看过
-
关键!这3个步骤将直接决定你的房屋征收补偿!
219人看过
-
出现这6种评估违法状况,征收补偿决定可能被撤销!
270人看过
-
被征收人没有参与房地产评估机构选定,这样的评估报告是不合法的
332人看过
-
拟规定被征收人自选房产评估机构
417人看过
房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。... 更多>
-
-
评估机构在房屋征收过程中是否可以直接指定某一房地产价格评估机构河南在线咨询 2022-01-24首先,房地产价格评估机构的确定主体。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构先由被征收人协商选定,只有在被征收人协商不成的情况下,才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。因此,如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对您的房屋进行评估的话,属于程序违法,您可以提出异议。
-
房屋征收中的房屋价值怎么确定,评估机构能评估房屋的价值怎么办?江西在线咨询 2022-03-14《条例》第十条规定实行旧城区改建要尊重房屋所有权人的意愿,征得房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人同意后,方可启动旧城区改建的房屋征收程序。《条例》规定:任何单位和个人不得采取暴力、威胁、欺骗或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方法迫使被征收人搬迁。在房屋征收过程中,被征收房屋的价值确定十分关键。《条例》明确,房地产价格评估机构应该为独立机构,其评估过程和结果应
-
房屋拆迁评估机构及评估机构法律规定是怎样的,如何评估房屋拆迁的湖北在线咨询 2022-05-06第四条从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产评估资质,并经市房屋拆迁管理部门认定、公布的房地产评估机构。第五条房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估与分户评估。分类评估是指对同一拆迁范围内的被拆迁房屋,根据区位、用途、建筑结构等因素进行分类,评估出各类房屋的市场平均价格。分户评估是指根据被拆迁房屋区位、用途、建筑结构,结合该户房屋建筑面积、楼层、朝向、新旧程度等因素,评估出该户房屋的市场价值。第
-
房屋建筑工程质量司法鉴定评估机构评估机构可以根据评估机构评估吗江西在线咨询 2022-01-22根据你提供的信息解析如下: 1、关于评估,是你向法院申请,由法院委托专业的鉴定机构进行鉴定或者评估。也可以由你与开发商共同商定共同选择同一家专业鉴定评估机构进行; 2、对于你要求赔偿的损失包括:货损、误工费、鉴定评估费用、找开发商解决问题花销的合理费用、营业损失、装修损失以及被水泡后形成的其他损失等。 但是营业损失和员工工资这一项较难得到法院的支持,因为这是一种期待利益,法律规定侵权行为应当赔偿的