《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典物权编》（自2021年1月1日起实施）等法律的规定，结合民事审判实践，制定《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

第一条，依法登记取得或者根据规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定《民法典》所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《民法典》的业主。

第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《民法典》所称的专有部分：

（一）具有构造上的独自性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独自性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《民法典》第六章所称专有部分的组成部分。

一、业主的建筑物区分所有权的内涵包括什么

根据《民法典》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：

（一）是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

（二）是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

（三）是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。

二、建筑物区分所有权的区别情况有哪些

（一）是指如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。例如，共有楼梯、共用的设备等。

（二）但是能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围（如隔墙、为某些层专用的楼梯等），可认为是按份共有的财产。

立法动向：如果停车场、会所没有特别约定归业主还是开发商所有，一律认为是业主共有的部分。