购买二手房的私下交易过程
买房人和卖房人都有严格的看房程序,直到房款结清。先做什么,然后做什么。只有程序正确,才能避免不当行为。首先,购房者要对房屋产权进行调查。在审批房屋产权的完整性、真实性、可靠性时,要注意产权证上的业主名称是否与出卖人一致,是否有抵押、共有人等,这是买受人的关键,否则可能会导致以后所做的一切工作变得毫无用处。第二步是签订二手房买卖合同。买卖双方商量房价、付款方式、违约责任、交房时间,并签订定金合同。买卖双方可以在房管部门的相关网站下载格式化的合同文本,也可以到中介公司索取合同文本。
第三步是找到评估公司进行评估。一般来说,这个过程需要5-7个工作日。
第四步是办理贷款房屋的相关抵押业务。如果是公积金贷款和商业贷款相结合的,应同时向公积金中心和银行申请。这是二手房DIY过程中最耗时的阶段,通常需要40个工作日左右。
第五步:抵押完成后,应取消该房产的其他权证。
第六步是将合同移交给房管部门产权交易中心相关服务窗口,领取验收单。
第七步是持受理单到农业税务中心缴纳相关税费,领取完税证明。
第八步是凭纳税契据申请房产证。
第九步是凭缴税契据申请土地证。
经过这些步骤,三份房地产证书已经完成。整个过程大约需要一个半月到两个月。
必须注意两个细节
因签约不规范引发的二手房买卖纠纷时有发生,因此在签约时一定要注意一些细节,尽量避免纠纷的发生。
首先要注意的细节是关于房屋状况的详细协议。因为事先没有中介公司把关,二手房交易者必须“自己动手”,了解房屋的准确面积、房屋内部结构和装修水平,以及房屋质量是否存在问题。
在确定房屋面积时,由于有些房屋年代久远,有时实际售出的房屋面积与产权证上标明的面积不符,如当时测绘的误差,一些空置面积等,合同中拟出售房屋的面积以现行房产证为准,其他面积不予计入。
对于房屋内的设施,业主在签订销售合同时往往口头向客户保证,房屋装修、空调等家电可以赠送。结果到了实际交房时,房子是空的。其实,这种纠纷只要在购房时在合同中注明,是可以避免的。其次,我们应该关注关于房产税的协议。二手房涉及十余种税种,而且针对不同类型、不同情况有不同的税收政策,所以算下来并不容易。虽然交易过程中双方往往就税费责任达成一致,但在缴纳税费时,由于或多或少地计算税费而引发的交易纠纷却很多。
在整个交易过程中,所涉及的费用不是一次性收取的,因此双方必须事先将所有的具体费用都明确,以免在交易过程中增加杂费,给交易带来后遗症。
业内比较规范的做法是,中介机构在交易的每一步都会将买方的部分房款转给卖方。在买卖双方直接交易的情况下,可以标明客户在合同转让当日支付给业主的房价的百分之多少。剩下的最后一小部分钱应该放在物业检查后的一段时间内。
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