买房仍然是老百姓支出的大头，新房的昂贵，期房的暴雷，让很多购房消费者把目光投向了二手房，二手房买卖也并非一帆风顺，那么，购买二手房需要注意哪些方面？在我看来购买二手房不仅仅是选房这么简单，尤其是购买二手房时一定要注意这五个方面，接下来就让小冰房探长一起来看看吧。

一、病逝的房子算不算凶宅？

大多数的购房者关注的问题，尤其是买二手房时，都会判断房屋的风水，房子是不是凶宅，但是很少会有人问。买二手房，你必须要知道，自然死亡还有病逝的这种情况，是不属于凶宅。如果你买房的时候，不主动问，房主没有义务告知的，但正常死亡的这种情况一定会影响房价，可能你不在乎，你不能保证下一任房主不在乎。如果你不主动问，签订完合同以后是不能以这个理由要求退房或者解除购房合同的。但你要是询问了，房主没说，这就构成欺诈了，后来你知道就可以去法院诉讼，并要求房主赔偿。这个一定要写在合同里，一定不要口头约定，避免以后举证困难。

如果真是凶宅，也就是房屋内出现过非正常死亡的，如：他杀、自杀、意外致死等等，这种情况，房主必须主动告知，如果没有告知你，可以直接去法院诉讼，要求房主赔偿损失并解除合同。

二、原房主户口不迁走，导致户口落不了怎么办？

说到户口，这就联想起了学区房，很多学校可能因为户口问题限制学区，导致孩子无法上学。期间动迁的话，原房主还可能会拿到您的动迁补偿，如果再次出售，下一任房主也不会接受，这种情况直接导致房子价格受损，即便你去法院起诉，法院是不会立案的，因为单纯的户口问题属于行政问题，法院不予受理。各地政策不同，有些城市派出所也没有办法强制迁出户口。原房主这个时候可能会提出过分要求，而我们只能跟原房主协商解决。这个时候你就被动了。那么，如何规避这个风险呢？

当你签订买卖合同的时候，要明确约定房主迁出户口的日期，并且约定一定数额的违约金。这个金额越高越好，这里一定要注意，即使房主说这个房子没有户口，也一定要在合同里边写上迁出日期。合同约定完，户口问题就从行政问题转变为合同纠纷，这个时候你去法院起诉，法院就可以受理了。

三、贷款金额不足或者无法贷款的怎么办？

二手房买卖贷款审批都是在签订买卖合同之后进行的，这个时候你也可能不知道自己到底有没有贷款资格，符不符合银行规定。而且银行的贷款政策也会随时出现变化，如果没有明确约定的话，通常情况都是贷款金额不足或者无法贷款的，用现金补齐。如果补不齐，那您的定金和中介费可能就要损失了。所以一定要约定好，如果金额不足或者无法贷款的，合同解除，三方无责，这样即使贷款审批下不来，您的定金还有中介费也能有一定保障。

四、房屋抵押还有查封可以买吗？

交定金之前一定要去房产局查档，无抵押无查封当然没有问题，但有抵押无查封基本也不会有什么问题。抵押一般是指房屋有贷款尚未结清，只要结清就可以交易过户了。如果有查封，那这个房子就不要买了，因为查封的房产是无法交易过户的，所以，即便你交了定金，后期房子也过户不到您的名下，千万不要碰司法查封的房产。

五、暂时没有产权的房子可以购买吗？

这种情况比较常见，一般交房时间短，或者回迁房下证比较慢的。像这种房子如果购买的话，就会导致暂时无法过户，而且也无法办理按揭贷款，只能全款买。在这个期间房子还是属于原房主的，如果这个期间房子出现大波动，涨价或者动迁，那么原房主很有可能违约或者不配合过户。动迁补偿也是会打给原房主的。如果原房主死亡，那么就需要所有的继承人出面签字配合你的过户，少一个都不行。

虽然通过法院起诉是能解决一部分问题的，但是这个流程走起来要繁琐得多，这种案例发生的并不少，3-5年没有解决完的，现在依然存在，即便就算解决了，也会给你造成一定的经济和时间损失。