从日前举行的陕西省首届房地产法论坛上记者获悉，据2003年西安仲裁委员会房地产案件受理情况的统计，涉及商品房买卖纠纷的总数为153件，归纳起来大体表现出九种“病征”，应当引起购房者的警惕。为了帮助购房者规避类似纠纷的产生，记者就此采访了韩永安、刘新功、夏正冬等专业律师。

“病征”一楼书广告被“注水”

病例：广告的真实性和准确性往往直接影响购房者的选择。有的楼盘的广告说一套，做一套，现房与广告存在不少差异。像明德门一楼盘，消费者收房时，发现开发商的承诺不能完全兑现。如在宣传广告中描述：小区环境优美，有幼儿园等配套设施；但实际上开发商将绿地改建成了门面房，业主就将开发商告上了法庭。2003年，西安仲裁委就受理了多起因子女就学问题无法解决、小区环境不到位而引发的仲裁案件。

处方：先了解清楚该广告、楼书是由谁提供的，并保留好所买楼盘的宣传广告、楼书等。并去楼书上出现的学校问清子女能否顺利上学等问题。

“病征”二定金返还产生纠纷

病例：消费者已经交了定金后，却因为房屋有缺陷又不想买这套房子了，定金能拿回来吗？这也是商品房买卖中很常见的一类纠纷。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

处方：交定金要慎重。对于自己看过的有缺陷的房子，交定金时最好约定本定金条款在一定期限内、在一定的前提下购房者可以反悔，拿回定金。

“病征”三房屋交付患上“失忆”

病例：如果开发商在合同约定的时间以后才交付房屋的，即为延期交付；开发商虽能按时交付，但不能提供全部“两书一表”，即为瑕疵交付；还有一种情况为不能交付，开发商根本不能交付房屋，如因建设手续等原因，项目已经被撤销或暂停。不能交付、延期交付和瑕疵交付是房产交付纠纷的主要形态，其中延期交房最为常见。据介绍有起纠纷，因为交房时不能提供按照《商品房买卖合同》等法规，向买主提供“两书一表”，即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《验收备案表》。几百业主集体拒绝收房，并要求开发商赔偿损失。

处方：双方最好在交房时有文字性、书面性的文件，作为交房的必要手续。

“病征”四房屋产权证“难产”

病例：交付使用解决买主对房屋的使用权问题，办理房屋产权证解决的是买主对房屋的所有权问题。如果开发商不能按照合同约定办理房屋产权证，意味着买主的所有权无法实现，其根本利益不能得到保障。而逾期办证或办证不能，也一直是购房者投诉的焦点问题。国家有关部门不给办理房产证的原因主要有两种：第一种，所建房屋没有取得国家的土地许可证，没有规划证，或者说没有销售许可证的，这个肯定是国家不办理产权的。第二种，有一些开发企业在商品房销售之后，把房屋的产权进行了抵押，或者是对产权的所有权进行了其他形式的滞留，国家也是不给办产权的。

处方：双方应当有明确的约定，建议约定的违约金按逾期每日赔偿多少具体金额，或不进行约定，一旦产生纠纷则可以按相关的法律的规定赔付。

“病征”五面积“萎缩”或“肿胀”

病例：房屋面积最常用的是建筑面积与套内面积。目前西安房地产市场绝大多数都采用建筑面积计算房价，如此产生一系列的问题，一是建筑面积，整体“缩水”或“涨大”，与实例面积不符。面积增多的，购房者不愿意再掏钱购买；面积减少的，开发商不愿意退还房款。二是建筑面积虽不变，但公摊比率增多，导致套用使用面积减少。购房者认为应当退还相应房款，而开发商认为建筑面积没有变化，因而不应退款。城南某楼盘业主入住后发现房产证上的面积比合同约定的面积多出了将近十个平方米，阳台的面积也增加了，无奈地被迫多掏几万元。

处方：双方可以明确约定，在一定的期限内共同进行实地测量，并依照有关规定的标准解决，超出部分的违约责任要明确在合同中。

“病征”六建筑质量有“裂纹”

病例：商品房主体质量问题如房屋裂缝、水泥掉落、墙壁渗水等。在西安西城一家小区，就因为墙壁渗水不能得到及时有效的解决，而使业主与开发商对簿公堂。虽然近年来，因房屋主体质量的案件相对减少，但配套设施质量纠纷数量不断上升。

处方：明确按国家的相关规定要求商品房建筑质量标准即可。

“病征”七房屋结构悄然“易容”

病例：在西安城南一楼盘，房屋交付时，购房者发现房屋外部造型、窗户、层高等不符合自己购房合同上的要求，由此拒绝入住，并提出赔偿要求。最终也是获得了相当数额的赔偿。设计结构纠纷中大部分是开发商原因，擅自增加建筑面积、加高楼层、改变户型的情况确实存在，开发商对此应负相应的法律责任。

处方：可以在购房合同中补充，详细描述所购房屋的外部造型、内部结构、布局、朝向、采光、层高（净高），及相应的违约责任和解决办法等。

“病征”八房屋用途突然“变性”

病例：曾有开发商在出售某住宅小区时，向购房者承诺该小区为高尚住宅，居住人员均有较高的文化水平与社会地位。但购房者入住后发现，一些社会闲散人员也是小区住户。购房者认为小区氛围损坏了自身形象，将开发商起诉。还有的是房屋用途按照合同约定为住宅楼，但实际建成后却成了商住楼、综合楼。

处方：应对所谓的“高尚住宅”作出具体的说明，防止开发商利用模糊概念打擦边球，并约定相应的违约责任等内容。同时也要看开发商的土地证，了解所购楼盘的使用性质和使用年限。

“病征”九前期物管约定不规范

病例：某社区的开发商与业主签订了前期物业管理合同，规定的内容简单、约定不明，只说物业费、车位费暂定为几十元。一年后开发商单方突然提高车位费，引起了业主的不满和对抗，产生集体纠纷。再有如西安某大厦的业主，因为开发商供暖设备没有达到规定的温度，将开发商诉至西安仲裁委，要求开发商退还一冬的采暖费。

处方：按西安前期物业管理格式合同及配套规定，签订前期物管合同，特别要清楚地约定前期物业管理的基本要求、时限和收费项目、标准等。（BJF05/谭杰）