《城镇土地使用税暂行条例》(以下简称“《土地使用税条例》”)第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”据此，房地产开发企业缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，同时也表明，当房地产开发企业不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，不再缴纳土地使用税。其商品房对应的土地是否已经不再由房地产开发企业实际占用，应以以下两个文件为依据。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

我国《民法典》（自2021年1月1日起实施）第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三百五十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这也就明确了商品房对应的土地使用权在法律上的转移时间为商品房销售的时间：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；对应的土地使用权同时一并转移。

房地产开发企业开始是直接取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者。在此以前，无论是已签订商品房销售合同，还是已收售房款、已开具发票，或者虽已达到合同约定交房时间但未实际交房等，只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法定变化(很多房企的土地使用权此时还抵押在银行)，房地产开发企业就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。

建设用地土地使用权是一种权利(其表现形式为无形资产)，使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

在一般情况下，土地使用税所称的“使用”是对土地使用权“权利的使用”，土地使用税所说的纳税人实际占用的土地面积中的“实际占用”应指的是土地使用权即权利的占用。否则，如果理解为是对土地实物的使用，那么甲在乙拥有土地使用权的土地上挖个坑，是不是理解为甲在使用该宗土地？反之，丙取得了一宗土地的使用权，但是放在那里不开发，是不是丙就没有使用该宗土地，法定土地使用权是丙的，丙没有使用那又是谁在使用？

因此，房地产开发企业销售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税义务的条件，在实务中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来确定，停止计算税款的时间为“次月”。购房者从此时开始成为纳税人(个人非生产经营用房占地免征的除外)，房地产开发企业则从此时开始终止纳税义务。

一、土地使用税得申报流程

(一)业务描述

城镇土地使用税纳税人依照税收法律法规及相关规定确定的申报期限、申报内容，就其应税项目如实向税务机关申报缴纳城镇土地使用税。

地税业务。

县级业务。

(二)报送资料

(1)《城镇土地使用税纳税申报表》3份。

(2)首次申报或土地信息发生变更时，应报送《城镇土地使用税税源明细表》3份，同时提供土地使用权证或购地合同、发票等证明土地使用权属的材料。

(三)基本流程

1、纳税人上门申报，

2、办税服务厅接受资料信息，

3、办税服务厅核对资料信息，并作出是否受理申报的决定，

4、办税服务厅受理申报之后，需要征收税款，开具完税凭证，

5、申报表盖章。

注意事项：

(1)办税服务厅接收纳税人资料信息或纳税人通过互联网络申报后提交的纸质资料，核对资料信息是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即时办结；不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。

(2)为纳税人提供申报纳税办理指引，辅导纳税人申报纳税，提示纳税人填写税收优惠栏目。

(3)纳税人可通过财税库银电子缴税系统或银行卡(POS机)等方式缴纳税款，办税服务厅应按规定开具完税凭证。

(4)办税服务厅人员在《城镇土地使用税纳税申报表》上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份作为资料归档，一份作为税收会计核算的原始凭证。

(5)在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。

办理地点：各地办税服务厅。