郑州物业管理自1994年第一家物业服务企业诞生起，至今己走过了16年的艰辛探索历程。目前，全市己拥有825家物业服务企业；其中一级资质6家，二级资质50家，三级资质769家，物业综合管理项目总面积达1亿多平方米，为提高居民生活质量，维护社会和谐稳定发挥了重要作用。然而，郑州物业管理成长过程中也出现了—些新情况、新问题，需要我们探索科学发展的路径，进一步明确今后发展的方式和方法，以实现郑州物业管理行业跨越式大发展。

影响郑州物业管理行业健康发展的“瓶颈”

建管不分的体制对物业管理的制约。

目前，虽然物业招标办法已出台，要求建管分离，但实际上很多物业服务企业作为开发商的子公司，在对公用部位公用设施设备交接过程中缺乏严格的承接查验手续，对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商完善配套，而是冲在一线替开发商直接处理本应由开发商解决的问题纠纷。有的开发商在商品房促销时，对业主作出不切实际的承诺，没有或没有全部兑现，使得下属的物业服务企业在日后管理中成了“替罪羊”，造成了物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。

相关部门的协调机制不够健全。

首先，物业管理区域内发生的矛盾和纠纷覆盖面广涉及到业主与业主之间，业主与物业服务企业之间，开发企业、物业服务企业与公用事业单位之间，以及物业管理各方面主体与政府之间的复杂关系。各方认识上的差异和利益分配关系，使得相关主体对一些问题的理解不尽一致，各有说法，很多问题单靠物业服务企业难以解决；其次，政府职责很难由物业服务企业承担。如对业主违章建筑，违规装修，小区内乱搭乱建等违规违法行为的执法活动，都是行政管理的内容，对这类问题的处理需要报经有执法职能的行政部门解决，但往往处理的程序复杂，时间长，使得物业服务企业不能有效制止业主在物业使用过程中的违法违规行为，由此引发一些矛盾和纠纷。

物业服务企业服务质量不高。

一是物业服务企业经营效益较差，企业留不住人20从2001年开始，人均GDP以每年10％的比例增长，全市最低工资标准从200多元增加到800元，而物业服务收费的政府指导价始终未变，收费太低，经费不足，严重束缚了物业服务企业的发展。员工的薪酬不高，吸引不了高素质管理人才，致使物业服务企业管理水平难以提高；二是物业服务企业对业主的诚信自律不够严格。物业服务企业在进行招投标中，往往对业主承诺要以优质的服务严格的管理为业主创造舒适温馨的家园，但实际工作中物业服务企业服务质量往往出入较大，有些根本没有兑现，以致业主有上当受骗的感觉，彼此产生隔阂；三是物业服务企业整体服务水平不高。全市新建小区现有物业服务企业，基本上都是房地产开发企业的附属企业或后勤部门，摇身一变成为物业服务公司，仅对各自开发的小区实施服务，没有形成良好的制约与监管体制，也没有自寻市场的危机感，企业机制不活，缺乏创新能力，听从开发企业的指令，影响物业服务企业的长足发展。

老旧小区基础设施配套老化破损严重。

全市老旧住宅小区约占40％，面广量大，封闭性差，硬件环境、公建配套等建设标准普遍不高，居住对象多为弱势群体，管理难度较大。这主要表现在：一是小区管理与服务用房和车库配套设施数量偏少，无法建立市场化管理运作机制；二是安全防范设施匮乏，大多是敞院式住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生；三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧，破损严重；四是地面管网不畅，经常出现下水道堵塞或雨天积水现象；五是小区绿化布局不合理，常年失养，地面植被逐年减少；六是收费率低，每月每户5—10元且难以收缴，物业服务公司只能对小区进行维持性粗放管理。

业主委员会尚未形成有效的监督机制。

由于业主缺乏集体观念，对物业服务企业监督参与意识不强，难选胜任的组织者，业主委员会的办公经费、人员报酬等得不到落实，基层房管部门和街道办事处的指导监督作用发挥不到位，业主委员会运行中缺乏必要的监督机制，以及业委会成立和运行过程中的矛盾，已成为现阶段物业管理中日益突出的问题。这主要表现为：业主参与决策管理、监督的积极性不高，平稳的小区大多不愿成立业委会，起步筹备难，没人愿当这个“官儿”；业委会成员的素质能力、社会公信力等参差不齐，选人把关难；业委会运行过程中矛盾较多，监督指导难；业委会因利益调整造成内外矛盾交困，换届改选难。

目前，全市建成区共有住宅小区3843个，其中实施专业化物业管理的有2162个，占56．27％；后勤式管理的有897个；社区介入管理的有553个；业主自治管理的有231个；存在明显问题的有606个，占小区总数的15．78％。现己成立业主委员会的有266家，仅占住宅小区总数的7％，己成立业主委员会中，能经常开展工作的不到三分之一，以至小区矛盾频发，业主的合法权益难以得到保障。

探索郑州物业管理行业良性发展的“路径”

结合郑州实际，新时期物业管理工作的基本构想是：将物业管理纳入社区建设之中，列入区政府、街道办事处工作范畴，以物业管理联席会议、应急托管、应急维修、行业调解、老旧小区管理等“五项机制”建设为着力点；以街道物业应急维修服务站、街道物业管理、纠纷投诉调解站、街道物业服务中心等“两站一中心”建设为突破口，创新机制、统筹力量，齐抓共管，协调一致，努力实现郑州市物业管理行业的新跨越。

理顺编制体制，加强物业管理工作的组织协调。

全市物业管理工作可采取两条腿走路：一条腿是自上而下的行业管理机构，重点是立规矩、抓监管；一条腿是自上而下的综合服务机构，重点是搞协调、抓保障。区政府根据全市物业管理发展规划和相关法规，制定本区域物业管理发展计划和扶持措施，建立物业管理综合协调制度和长效工作机制。区物业管理工作领导小组要认真履行职责，加强领导和组织协调，确保物业管理各项工作的正常开展。街道办事处物业管理办公室，主要负责制定物业管理纳入社区建设方案，落实小区物业管理覆盖措施，具体落实业主大会和业主委员会建设，组织物业管理相关工作。