说到买房,问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排。
Part1全款买还是贷款买,贷款多少合适?
这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。
建议:
贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
房贷真相:欠银行钱越多越久越好!
Part2如果贷款贷多长时间合适?要提前还款吗?
先来举个例子:地点坐标:北京,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
等额本息等额本金
很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。
建议:
按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。
提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上。
房贷真相:欠银行钱越多越久越好!
Part3等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,若选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是,真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。
举个例子:
如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
(1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
2.如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。
这样大家看的更直观:
房贷真相:欠银行钱越多越久越好!
通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。
如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。
借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。
建议:
选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
总结:
首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因,所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的,很多人一开始的压力都非常大。这个时候,能减轻一点是一点。更重要的是,现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以,美国量化宽松,欧洲日本量化宽松,中国也是。所以,负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是,现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500,可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱,可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!
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