随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价？拆迁人如何对被拆迁人进行补偿？这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性（个别性）决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

（1）土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；（2）政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人（一般由开发商）提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢？当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房（因存在着开发期），不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢？一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行（如安徽省五河县一文化休闲广场）。

2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障（住房）所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度（《城市房地产管理法》明确规定的一项制度），但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢？是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢？还是有所补偿收回呢？这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值（即残值），也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

合肥市地价评估管理暂行办法

第一章总则

第二章评估程序和方法

第三章法律责任

第四章附则

第一章总则

第一条为了做好国有土地地价评估工作，保护国家利益和土地使用者的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市市区、郊区、蜀山镇、经济技术开发区范围内的国有土地地价评估管理，均适用本办法。国家另有规定的除外。

第三条地价评估是指地价评估机构根据土地的利用状况、经济属性、质量、收益等进行测算比较，综合评定出土地使用价格。

第四条国有土地有下列情形之一的，应进行地价评估：

（一）国有土地使用权出让、转让的；

（二）国有土地使用权出租、抵押的；

（三）因企业兼并、分立、解散、破产而发生土地使用权转移的；

（四）国有土地使用权作价入股或作为投资联营联建的；

（五）以国有土地使用权从事涉外房地产经营活动的；

（六）征收土地增值税需要进行地价评估的；

（七）依照国家有关规定需要进行地价评估的。

除上款所列情形外，当事人需要进行地价评估的，也可按本办法进行地价评估。

第五条市地价评估委员会由土地、财政、国资、房地产、规划、物价等部门负责人和有关专家组成，负责本市地价评估管理的协调、决策、监督工作，其主要职责为：

（一）制定地价评估管理政策并监督实施；

（二）协调地价评估中相关部门的关系；

（三）审定并发布各类用地基准地价；

（四）初步审定地价评估机构及人员资格；

（五）指导各县的地价评估工作。

第六条市土地管理局负责本市地价评估管理的日常工作，其主要职责为：

（一）会同市国资管理部门核准评估机构的地价评估报告书；

（二）会同市物价、财政等部门测算各类用地的基准地价，并报市地价评估委员会审定。

第七条从事地价评估业务的单位必须向市土地管理局提出申请，经审核后按规定程序报批并取得地价评估资格后，方可承担地价评估业务。

未按本办法规定取得地价评估资格的单位，不得承接地价评估业务。

第二章评估程序和方法

第八条凡进行地价评估的单位或个人应持国有土地使用证、地籍图（或地形图）、用地红线图等有关资料，向地价评估机构提出评估申请。

地价评估机构受理后，应及时按规定进行地价评估，并将地价评估报告书报市土地管理局。市土地管理局收到地价评估报告书之日起15日内，应会同市国资管理部门进行核准。

第九条经核准的地价评估报告书，是国有土地资产登记、抵押贷款及收取土地税费等的依据。

第十条被评估单位或个人对地价评估报告书有异议的，在收到评估报告书之日起15日内，可向市土地管理局申请复核。市土地管理局受理复核申请后，应在15日内会同市国资管理部门作出复核决定书。

第十一条地价评估报告书以评估期日为基准日，一年内评估结果未按评估目的使用的，评估报告自然失效，以后有本办法第四条所列情形的，必须重新进行评估。

第十二条地价评估应以基准地价为基础，依据地块的地理位置、用途、取得成本、使用年限、地质、地形、利用率、状况、获利能力、基础设施、环境条件等多种因素综合评定。地价不含地下矿藏物。

第十三条地价评估适用以下方法：

（一）基准地价法；

（二）市场比较法；

（三）剩余法；

（四）成本逼近法；

（五）收益还原法；

（六）国家规定的其他方法。

根据评估对象的不同，可分别适用或综合运用以上方法。

第十四条在地价评估过程中，被评估单位或个人应配合评估机构，如实反映情况和提供有关资料。

评估机构对被评估单位或个人提供的资料和情况应予以保密。

第十五条地价评估机构向被评估单位或个人收取地价评估费，其标准由市物价、财政和土地管理部门根据国家有关规定核定。

地价评估机构受理当事人申请时，可预收评估费用的20％作为定金。

第三章法律责任

第十六条被评估单位或个人故意隐瞒情况，提供虚假材料，致使地价评估结果严重失实的，市地价评估委员会有权决定评估结果无效，并可提请有关部门追究直接责任人和主要负责人的责任。

第十七条评估机构或评估人员玩忽职守、徇私舞弊，致使地价评估结果严重失实，市土地管理局有权责令其重新评估或另行指定评估，评估费用由原评估机构或责任人员承担；情节严重的，可以暂停其评估业务，直至吊销其地价评估资格证书。

第十八条对按本办法应当进行地价评估而未申请评估的单位或个人，不予办理土地使用权变更手续，由市土地管理局责令其限期进行地价评估，逾期仍不评估的，处以评估费用一至三倍的罚款。

第四章附则

第十九条集体土地在不改变所有制性质条件下，使用权转让、出租、抵押、联营的土地资产评估，可参照本办法办理。

第二十条市辖三县的国有土地地价评估管理，参照本办法执行。

第二十一条本办法由市土地管理局负责解释。

第二十二条本办法自发布之日起施行。