【国有土地上房屋征收与补偿的基本程序】

随着城市化的不断发展，城市无限扩张与土地资源有限供给的矛盾日益突出。因此，旧城改造已成为当今城市发展的重要选择。旧城改造必然涉及大量房屋被拆除。由于旧城改造和新城开发利益巨大，加之以往城市房屋拆迁管理法律法规不完善、不完善，违法占地、强拆、违法建设猖獗，严重侵害了房屋合法权益业主，扰乱了正常的建筑市场秩序，滋生了城市建设中的腐败现象，损害了政府的形象。《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对国有土地上房屋征收与补偿进行了必要的规定。为了帮助公民更好地理解本法，监督地方政府和有关行政机关在国有土地上房屋征收过程中的行为，国有土地上房屋征收与补偿的基本程序概括如下：一、房屋征收的基本原则。（一）维护社会公共利益的原则。（2）保护被征收人合法权益的原则。（3）公平补偿原则。（4）民主决策、正当程序和公开结果的原则。二是房屋征收的目的。（1）国防和外交的需要；（二）政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾的需要，由政府组织实施的文物保护、社会福利、市政公用事业等公用事业；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）城市旧区改造的需要（六）法律、行政法规规定的其他公共利益需要。三是建设单位应向房屋征收部门提出申请。

[提交申请时应提交下列文件]

（1）符合国民经济和社会发展计划的建设项目证明文件（由发展和改革部门颁发）；

（2）符合国家经济和社会发展计划的建设项目证明文件符合土地利用总体规划（国土资源部下发）；

（3）建设项目符合城乡总体规划和专项规划的证明文件（城乡规划部门批准下发）；（四）经济适用住房项目建设和旧城改造项目列入国民经济和社会发展年度计划的证明文件（住房城乡建设厅、发展改革厅批准下发）；（五）配套文件房屋征收补偿资金支付文件（财政部门或金融储蓄机构出具）。第四，房屋征收部门应当制定补偿方案，报市、县人民政府。（1）市、县政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公布，并征求公众意见，公示期不少于30日。（2）市、县级政府将根据民意及时公布征求意见和修改情况。其中，如果多数人不同意旧城区改造，市县政府应组织听证会，修改方案。五是市、县人民政府作出房屋征收决定。（1）市、县政府在作出房屋征收决定前，应当按照规定进行社会风险评估；房屋征收涉及人数较多的，由政府常务委员会会议讨论决定。（2）在作出房屋征收决定前，应当足额缴纳补偿费，存入专门账户，专款专用。（3）市、县政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案、行政复议权和行政诉讼权等。（四）被征收人对市、县政府作出的房屋征收决定不服的，依法可以申请行政复议或者撤回行政诉讼。（5）市县政府和房屋征收部门要做好房屋征收与补偿的宣传和解释工作。依法被征收的，应当同时收回国有土地使用权。6拆迁调查。（1）市、县政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未登记的建筑物进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。（2）房屋征收部门应当组织对征收范围内房屋的权属、位置、用途、建筑面积进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果将公布给专家。（3）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建或者改变用途；房屋征收部门应当将上述事项书面通知有关部门，暂停办理有关手续。暂停期限不得超过一年。7赔偿范围。市县政府对被征收人的补偿包括：（一）对被征收房屋价值的补偿；（二）对被征收房屋造成的拆迁和临时安置的补偿；（三）补偿被征收房屋造成的停产停业损失。市、县人民政府应当制定被征收人的补助和奖励办法。8补偿值的确定。（一）被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。

（2）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由多数决、随机选择等方式确定。（3）房地产价格评估机构独立进行房屋征收评估，客观公正，任何单位和个人不得干预。（4）房屋征收部门向评估机构出具委托书，并与其签订评估合同。（5）房屋征收部门应当将个人住户初步评估结果向承租人公示。（6）住户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和住户评估报告，房屋征收部门应当将住户评估报告过户被征收人。（七）对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。9补偿模式。

被征收人可以选择货币补偿或房产交换。（1）货币补偿。征收部门根据双方协商或评估确定的价值给予资金货币补偿。（2）房屋产权交换。被征收人选择交换房屋产权的，由企业所得税所在地人民政府决定