【消费者保护】房地产消费者权益结构

房地产消费者权益是社会经济生活中的一种客观存在，但此种消费者权益并非当然受消费者权益保护法的调整，“消费者权利，则是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护.房地产消费者权益的内容和表现形式是多种多样的，不同的权益受消费者保护法的保护程度亦应有所区别。这种区别的意义在于：

第一，房地产消费者不同的权益与公民生存基本权利的联系程度不同，法律保护的严格程度因此而有所区别。例如，一般居民住宅的权益与豪华别墅的权益相比，虽然前者的价值要低得多，但它对于消费者生存的意义往往比后者重要得多;又如，事关消费者生命安全的房屋质量权益与诸如租金之类的消费者公平权益相比，前者显然要重要得多。

第二，法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在商品经济不够发达的情况下，对消费者权益的过度保护将使经营者的利益受到损害，因此纳入消费者保护法的房地产消费者权益应当是那些迫切需要法律予以特别保护的权益，而对那些通过民法等一般法保护即可以保证实现社会公平的房地产权益，则不必纳入或不必超前纳入消费者保护法的范畴。

第三，国家对房地产业的政策取向决定了对不同房地产权益保护的侧重程度。例如，在福利化住房政策主导下，法律优先保护的是承租人的房地产利益;而在住房商品化政策主导下，法律则优先保护购房者的利益以鼓励人们买房，对承租人的房地产权益保护的力度应当相应有所限制，因为过分保护承租人的利益显然会阻碍住房商品化的进程。例如澳门近年来为促进积压商品房的销售，对旧的租务法进行重大修改，其中包括对房屋承租人权利由旧法的严格保护修改为适度保护(一些曾实行住房福利化政策的欧洲大陆国家七、八十年代以来也不同程度地对租务法进行了这种性质的修正)。

第四，房地产消费者权益往往与既存的立法体系中的相关制度联系，如民法的不动产制度和合同制度、建筑法中的房屋质量制度、房地产管理制度、金融法中的购房信贷制度等，这种联系在比较和谐的状态下不宜轻易予以突破，也应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合：“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分.对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护，这要比笼统地在消费者保护法中作出“一刀切”式的规定更有利。

房地产利益结构与法律的价值结构具有一致性。“法律的价值是一个多层次的有机整体。大体上可以归纳为三个层次，第一个层次是法律作为一种社会存在，在总体上所具有一般的价值，这种价值追求通常被描述为实现社会公正、效率、自由和福利。第二个层次是每一个法律部类的特定价值。……第三个层次是各种法律制度的价值。……消费者保护法作为一种类型的法律(第二层次)亦有其明确的价值取向，即消费者的人身、财产安全，交易公平和消费者福利”：“安全是指消费者保护法最基本的价值追求，包括人身安全和财产安全”：“交易公平是指消费者在与经营者的交易中能够获得公正、平等的对待，消费者获得的商品和服务与其支付的货币价值相当”：“消费者福利主要是消费者消费需求的满足问题”。.我认为，事实上第三个层次不仅适用于狭义上的消费者保护法，也适用于广义上的消费者保护法，即各相关法律中有关消费者权益保护具体规定的价值取向也是有轻重和先后次序之分的。房地产消费者权益中的哪些部分为法律的一般保护(广义消费者权益保护)、哪些部分纳入消费者保护法予以特别保护(狭义消费者权益保护)，实际上是解决其法律价值的第一层次和第二层次划分的问题;而对房地产消费者不同权益予以何种性质和程度的保护问题，实际上是解决其具体法律制度的价值问题。

基于上述分析，我国房地产消费者权益保护可分为三个层次：

第一个层次是民法、刑法、建筑法、房地产法、金融信贷法等与消费者保护法相关的法律保护。根据我国的现实情况，可将房屋租赁关系、房地产消费信贷关系、房屋维修服务关系等归于此保护层次。但必须明确的是，当这些法律适用涉及房地产消费者基本生存利益的时候，应当体现法律对消费者权益优先保护的原则;涉及这类问题的法律竞合，应当优先适用有利于消费者权益保护的法律规范。此外，非商品化住房消费关系除了受政策规范调整外，在法律上也主要限于这一层次的保护。

第二个层次是我国《消费者权益保护法》对房地产消费者权益的特殊保护。应当在立法上至少是在理论上明确将基于商品化的房地产消费关系纳入该法的调整范围。事实上重要的是这一层次的保护主要是对《消费者权益保护法》中相关概念和制度的理解在观念上要有所更新，例如对该法中的商品的理解应当突破《产品质量法》中产品的传统观念;对消协工作范围的理解应当突破工商管理部门对日用消费品经营进行管理的传统观念。

第三个层次是《消费者权益保护法》中各种房地产消费者权益的不同法律价值。房地产消费者生命和财产安全的价值应当是最高的消费者权益，法律的保护应当最为严格，对侵害房地产消费者这一权益的行为应当予以最严厉的制裁，例如因房屋质量问题对消费者人身或财产安全造成损害的，不应当适用民法的实际损失赔偿原则，而应当借鉴国外消费者保护的有关规定，予以严厉的惩罚性高额赔偿;其次是房地产消费者公平交易的价值，法律对房地产消费者这方面权益保护的严格程度仅次于生命和财产安全方面的权益，特别是对经营者故意损害消费者公平交易权益的行为应予以制裁，例如对用欺诈方式损害消费者权益者，予以双倍赔偿的惩罚性制裁措施;再次为消费者福利价值，例如中介服务、售后服务和物业管理服务等主要体现房地产消费者的此种利益。在不直接涉及前两种消费者权益法律价值的前提下，消费者保护法在实体法上与民法等一般法区别不太大，但在程序上要有利于使消费者权益及时、合理而又经济地得到保护。