二手房买卖的法律需知有哪些-法师兄

二手房买卖的法律需知有哪些

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-21 23:24:59 437 人看过

一、二手房买卖的法律需知有哪些

1．土地情况。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

2．产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3．房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

二、二手房买卖中违约责任有哪些

1．不能履行。又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，该特定物毁损灭失，构成不能履行。

不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效；后者是违约的类型。

2．延迟履行。又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。

3．不完全履行。是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。

4．拒绝履行。拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。

三、二手房交易的详细流程

二手房的交易流程，具体如下：

1．签合同：买卖双方建立信息沟通渠道，在协商一致的情形下签订房屋买卖合同。

2．办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

3．拿新证：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

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一、确认产权的可靠度1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;2.产权证上一般标明的是建筑面积;3.最保险的办法是测量一下房

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1.房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。2.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。3.房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产

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购买二手房需要记住的知识是：注意是否有多个共有人；注意出租屋转售是否经承租人同意；注意房屋手续是否齐全，产权是否明确；注意合同约定，尤其是违约条款的约定是否明确；注意房屋质量是否真实；注意物业管理费是否拖欠；注意房屋是否受到限制。买二手房都需要哪些证件购买二手房需要以下证件：买房身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明；已婚的好需要携带夫妻双方的身份证、结婚证；离异的还需要携带离婚证、离婚协议和孩子所在的户口本；其他。卖方需要携带个人身份证、房产证、土地证等证件。《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、

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1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。2、标注的房屋所存在的风险。这方面的风险主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有，出卖人未经共有权人同意;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存在质量问题。3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关房产部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用，并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关

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不能买卖交易的二手房：（一）只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；（二）未依法取得房屋所有权证的房屋；（三）在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋；（四）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；等等。买卖双方对二手房如何交易一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。二、办理相关签约手续。到二手房交易服务中心网上签约窗口填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同。携带相关资料：1、买卖双方有效的身份证明（含身份证、军官证、士兵证等相关证件）；2、房屋所有权证；3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件；4、买卖双方提供银行活期存折或活期银行卡。三、买方将购房款存入资金监管专户内。（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；

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