不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。

全面推开营业税改征增值税(下称营改增)试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人应当通过合法的税收筹划，合理的适用税收政策，进而达到降低企业税负的目的。

需要提醒纳税人的是，虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。企业进行不动产租赁经营纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避相关税务风险。

出租不动产五种应税行为，可选简易计税

从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。

1、一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税；一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。

2、房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

4、2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

5、房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。

利用非应税项目

增值税非应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。增值税的非应税项目，指的是不交增值税的项目。非应税项目是一个相对的概念，对于增值税来说，非应税项目指的是不交增值税的项目。非应税项目是指对某一税种来说不需要缴纳的项目，即不属于该税种的征税范围的项目，而不是减税或免税的项目。比如，《关于体育场馆房地产税和城镇土地使用税政策的通知》第二条规定，经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：向社会开放，用于满足公众体育活动需要；体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为合格。

纳税人对特殊情况可以减免税的项目应当及时提出申优惠，符合条件的用于体育活动的房产，可以免征房产税和城镇土地使用税。

分别核算应税与非应税项目

按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。从值计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。

具体操作时，需注意将应税项目、非应税项目独立核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款；非应税项目不计算房产税，避免多缴税。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。

不构成房产的项目通常包括：独立于房屋之外的建筑物，如：围墙、道路、绿化、景观、停车场、露天游泳池、喷水池等；可随意移动的或独立于房屋之外的各种设备、软件系统，如：室外消火栓、室外给排水设施，计算机网络系统等；不属于房产原值的工程部分的费用，如：相关的设计费、检测费等；房产进行评估增值的，仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税；特殊土地价值：非应税房产分摊的土地价值、划拨取得的土地、租地建房的土地租金。

分别核算兼营行为

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率；兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率；兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

兼营行为的纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产之间没有因果关系和内在联系，兼营应视为多项应税行为。根据税法规定，兼营应分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率或征收率。

因此，企业发生兼营行为的，应分别核算适用不同税率或者征收率应税行为的销售额，避免被从高适用税率或者征收率。对于不动产租赁服务企业来说，应从核算系统、定价机制及合同文本等方面入手，将不动产租赁服务与其他应税行为分开核算。

分清房屋出租与建筑物出租

房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。

例如，出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。

但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在纳税风险。

对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

(来源：中国会计报作者：襄晨竹)