如何投资房地产-法师兄

如何投资房地产

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-08 11:12:53 106 人看过

1、投资性房地产的转换。这不是后续测量模式的改变。企业将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，必须有确凿证据表明房地产用途发生变化。（1）投资性房地产的转换形式和转换日期如下：（1）投资性房地产开始自行使用，并相应转换为固定资产或无形资产。投资性房地产自用，是指将原来用于赚取租金或资本增值的房地产，转变为生产商品、提供服务或经营管理。例如，企业将收回租用的厂房，并将其用于生产产品。（2）当作为存货的房地产转为租赁时，通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的形式出租，并相应地将存货转为投资性房地产。（3）停止自用土地使用权，用于赚取租金或资本增值。相应地，无形资产转为投资性房地产。（4）自用建筑物停止自用出租，固定资产相应转为投资性房地产。

投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时间和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产用途发生变化，状态发生相应变化的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自行使用。转换日，是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）存货类房地产改为租赁的，或者自用建筑物、土地使用权改为租赁而非自用的，转换日为租赁期的起始日。租赁期开始日，是指承租人有权使用租赁资产的日期。（3）转换日，是指企业停止使用土地使用权生产商品、提供劳务或者经营管理，管理机关作出房地产转换决议的日期。（2）企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当将转换日该投资性房地产的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”，等，企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益。在转换日，按投资性房地产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”科目，按投资性房地产的成本贷记“投资性房地产-成本”，贷记“投资性房地产-公允价值变动”科目或按投资性房地产公允价值变动累计额借记，并按差额记录扣除或借记“公允价值变动损益”科目。

[例1]2007年8月1日，a企业收回了租用的车间，并开始将其用于自己的生产。该房地产账面价值3765万元，其中原价5000万元，累计折旧1235万元。假设a企业采用成本计量模式。会计处理如下：借方：固定资产50000000投资性房地产累计折旧12350000；贷方：投资性房地产50000000投资性房地产累计折旧12350000P>这种情况可以分为两种：

首先，采用成本模式将非投资性房地产转换为投资性房地产，对房地产进行后续计量。（1）企业将存货类房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照存货在转换日的账面价值借记“投资性房地产”科目，按照存货的账面价值借记“存货跌价准备”科目，贷记按账面余额列示“产品开发”科目。（2）企业将原用于生产商品、提供劳务或者经营管理的不动产变更为租赁时，应当按照租赁期初固定资产或者无形资产的账面价值，将固定资产或者无形资产转为投资性不动产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当将转换日该建筑物或土地使用权的原价、累计折旧和减值准备转入“投资性房地产”等科目，“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”。其次，采用公允价值模型对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（1）企业将存货类房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换日该房地产的公允价值入账，并借记“投资性房地产-成本”科目。以前已计提跌价准备的，按其账面余额借记“存货跌价准备”科目，贷记“产品开发”科目。同时，转换日公允价值低于账面价值的，按差额借记“公允价值变动损益”科目；转换日公允价值高于账面价值的，按差额贷记“资本公积-其他资本公积”区别。（2）企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当计算转换日土地使用权或建筑物的公允价值。借记“投资性房地产-成本”科目，按累计摊销或累计折旧借记“累计摊销（折旧）”科目；按原减值准备借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；贷记“固定资产”或按其账面余额列示“无形资产”科目。同时，转换日公允价值低于账面价值的，按差额借记“公允价值变动损益”科目；转换日公允价值高于账面价值的，借记“公允价值变动损益”科目。根据差异。贷记“资本公积-其他资本公积”。当投资性房地产被处置或永久退出使用，且估计无法从处置中获得经济利益时，终止确认投资性房地产。企业可以通过对外出售或者转让的方式处置投资性房地产。投资性房地产因使用而磨损直至最终报废或因自然灾害等非正常损失而损坏的，应当及时清理。（1）处置按成本模式计量的投资性房地产出售或转让按成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”；按投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按账面余额贷记“投资性房地产”科目，按计提的折旧或摊销借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，计提减值准备的借记“投资性房地产减值准备”科目已发生减值。（2）处置以公允价值计量的投资性房地产出售或转让以公允价值计量的投资性房地产，应当按照实际收到的金额借记“银行存款”等账户，贷记“其他营业收入”；按照投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，根据其成本。贷记“投资性房地产-成本”科目，按其累计公允价值变动贷记或借记“投资性房地产-公允价值变动”科目。同时，投资性房地产公允价值变动累计转入其他业务收入，借记或借记“公允价值变动”和“其他业务收入”。原转增日资本公积中有金额的，还应转入其他业务收入，借记“资本公积-其他资本公积”账户，

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