一、抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系
第一,如果将办理了抵押登记的财产出租,实现抵押权后,抵押财产的买受人可以解除原租赁合同,承租人不能要求继续承租抵押的房屋。
这样规定的理由主要是:抵押财产办理了登记的,承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况,既然明知承租的财产有物上负担,就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则,财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则,抵押权的效力就会打折扣,就会变得不确定,也会因此失去设立的意义。
第二,如果将没有办理登记的抵押财产出租,承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况,抵押权就不能对抗租赁权,仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。
特别由第二点可推知,租赁权可以对抗先期未登记的抵押权。而在物权上的抵押权设立之前,抵押财产已经出租的,依“买卖不破租赁”的原则,租赁关系在先,当然可以对抗其后设立的抵押权,且不管抵押权是否登记。
二、承租人优先购买权与抵押权的竞合及处理
从表面上看,抵押权是担保物权,而承租人优先购买权是主要依附于债权的租赁权,因此,抵押权具有顺序优先。不可否认,优先购买权来源于租赁权,没有租赁权就没有优先购买权,但优先购买权有其独立的功能和保护目的,法律设定优先购买权在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会,如果抵押权人想取得抵押物,也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得,所以,优先购买权优先于抵押权人的抵押权。
而且从另一方面而言,抵押权只是优先受偿的权利,优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,而优先购买权只有在符合同等条件时方可行使,承租人行使优先购买权并不影响所抵押房产价值的实现,即承租人行使优先购买权,并不妨碍抵押权人实现该房屋所担保的债权。
三、抵押权的设立自什么时候起生效
(一)以建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;或者正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
(二)以生产设备、原材料、半成品、产品;交通运输工具;或者正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。
(三)企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。
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