共有产权

定义

指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

共有产权房全称共有产权经济适用房，2007年8月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%-10%的共有产权房。

与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。

共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。

引发争议

共有产权房推出至今，也并非没有争议。

数量，是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能?共有产权房的数量，与普通经济适用房的数量还不在同一个级别之上。

“当初推出共有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在‘摸着石头过河’。”邵-明说。

另外，在这一模式中，淮安市政府并未拿出真金白银。这一点也成为共有产权房被诟病之处。

不过，在邵-明看来，这正是共有产权房的优势所在。“两年的试验，并未出现传统经济适用房的诸多弊端，好处倒是不少。下一步可以考虑把量做起来。”

想要实现这一效果，共有产权房的供应量，必须达到一定数量，足以影响楼市。

按照理论上的理想推算，共有产权房在达到一定数量之后，将可能出现一个临界点，退出者与进入者达到一个动态平衡。

最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。

对于这一点，时代周报记者采访的大多数房地产业内人士并不认同。一个不为人关注的关键问题是，经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。

事实上，在住房和城乡建设部内部，有关共有产权房问题也一直存在很大的争议。一名不愿署名的官员透露，最初反对的意见占上风。现在，经过淮安2年的试验，这一模式正在逐步得到认可。