房地产开发过程第一部分,房地产开发公司的前期准备工作,在报经行政机关批准前,房地产开发公司应当办理土地出让手续,委托有资质的勘察设计机构研究确定建设项目并提出报告,报告中应附有详细的规划设计参数和效果图,落实足够的开发资金。根据我国现行法律、法规和规章,房地产建设项目行政许可程序一般分为六个阶段:1)选址;2)总体规划审查和规划设计条件确定;3)初步设计和施工图审查;4)规划施工图审查;5)施工申请;6)建设项目综合验收备案。一、选址与定点阶段。在这一阶段,一般处理以下事项:
1。规划委员会审查可行性研究报告,并立项。国土资源局审查土地利用总体规划和供地方式。3。4。环境保护局办理生产项目环境保护意见(表)。5。文化局、地震局、园林局、水利局对建筑工程相关专业的内容和范围进行复核。6。规划部负责处理项目选址方案。在此阶段,应处理以下一般事项:
1。人民防空办公室审查人民防空工程布局。2。国土资源局进行土地预审。
3。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建筑工程相关专业的内容和范围进行复核。规划部门审核总体规划,签发建设用地规划许可证。规划部门确定建设项目的规划设计条件。在此阶段,应处理以下一般事项:
1。规划部对初步设计的规划要求进行评审。2。公安消防支队审查消防初步设计。3。公安局交警支队对初步设计的交通条件进行复核。
4。人民防空办公室审查人民防空初步设计。国土资源局进行土地利用预审。市有关部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7。建委下达初步设计批复,审查初步设计批复文件要求的落实情况。8。建委对施工图设计文件进行政策审查,并根据业主意见下发技术审查委托通知书。建委根据施工图设计文件审查机构出具的施工图设计文件审查报告,签发施工图设计文件审查批准书。在这一阶段,应处理下列一般事项:
1。公安消防队应当进行消防设计审查。
2。人民防空办公室进行人民防空设施审查。建委、市有关部门、园林局、环保局、卫生局根据职责对相关专业的内容和范围进行审核。规划部门对变更部分的规划设计条件进行补充审批,建设单位缴纳相关费用后,颁发建设工程规划许可证(复印件)。本阶段应处理以下一般事项:
1。建设单位应当对施工申请进行登记。
2。施工方承揽工程,确定施工队伍。招标项目的施工队伍由招标确定,非招标项目直接承包。3。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许可证。本阶段一般办理以下事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证。开发企业申请商品房预售许可证,应当提交下列证明(复印件)和材料:
1。下列证明材料:
(2)持有建设工程规划许可证、施工许可证;(3)根据商品房预售情况,开发建设投资占项目建设总投资的25%以上,已确定建设进度和竣工交付日期。
2、开发企业营业执照和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当载明该商品房的位置、装修标准、竣工交房日期、预售总面积、交房后物业管理等内容,并附该商品房的总体预售方案和分层方案。本阶段应处理以下一般事项:
1。建设工程质量监督站(机构)应当对建设单位提供的竣工验收报告进行记录审核。财政部门应当对建设项目应当缴纳的管理费和经费进行核定和验收。规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防队、园林局等需要参加验收的部门,应当对有关专业内容和范围进行验收依照法律、法规和规章的有关规定。规划部门根据上述部门和本部门的验收情况,核发《建设工程规划许可证》(原件)。建设委员会根据各部门验收审查意见,对符合审核标准和要求的,颁发《建设工程竣工综合验收备案证书》;对不符合审核标准和要求的,予以退回并要求整改在一段时间内。第三部分是不动产项目所有权登记的初始阶段。开发商应提交下列材料:
(1)申请表;
(2)企业营业执照;
(3)土地使用证或土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;(六)施工许可证;(七)房屋竣工验收资料;(八)房屋测绘成果;(九)按照规定应当提交的其他文件。
在上述阶段,各地根据实际情况,需要增加或减少的相关事项和时限将有所不同。每道工序的加工时间大多在15天以内,一般在7天以内。由于所需费用中有相当一部分是当地费用,因此不再详细列出。而且,与房地产开发的利润相比,行政审批收费可以忽略不计。如果您在这个过程中需要律师的帮助,请拨打律师热线。
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