(一)在租赁合同的存续期间,并且是合法有效的房屋租赁合同。
(二)须出卖人出卖其标的物房屋于第三人。不能是赠与、遗赠、继承、公用征收、征用等非因买卖而转移标的物,否则对他人的干预即属过分。
(三)在同等的条件下购买。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。如果客户毕租客出的价格高,那就可以不卖给租客。而且租赁合同都到期了,也就失去了法律效力了,所以你现在不受这一条限制了。
(四)必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了。
一、优先购买权的特征
(一)优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定,承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
(二)基本特征:
1、它是一种法定的权利,是由法律直接规定的。
2、它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权,因此,出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权,不是直接对物享有权利,也不能直接对抗第三人,优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。
3、它是专属于承租人的权利,这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。
4、它是一种附条件的形成权,即以同等条件为前提。
二、注意事项
(一)优先购买权优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益。但优先购买权制度毕竟触动了私法制度的根基--意思自治和交易安全制度,若对其适用不加以严格限定,则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态,就会挫伤第三人投资的积极性,不利于社会经济发展和经济秩序稳定。因而法律应对优先购买权的适用范围和行使条件做出严格规定,在出卖人、第三人、先买权人之间寻求利益上的平衡点,使其真正能够发挥稳定社会经济秩序、增进交易效率、保护弱势群体的作用。
(二)首先,从客体上看,无论是大陆法或英美法,优先购买权一般都以不动产作为客体。但依中国现行法,优先购买权客体亦及于共有的动产。因而对于一些无偿使用或者在动产上形成的物的用益关系,或因其为无偿使用,或因其标的为动产,价值较低,市场上较易获得,故无赋予其优先购买权的必要。
(二)其次,从优先购买权的适用范围看,法律应从上述价值目标出发,对优先购买权产生的基础法律关系或法律事实予以明确限定。
(三)再次,对于优先购买权的行使条件法律上应做出明确的规定,对于其行使的"同等条件"及"行使期限"法律上应做出明确且具有可操作性的规定,从而减少因行使优先购买权而产生的纠纷。
(四)只有这样,优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现,才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。
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