商品房预售许可证是房产销售过程中常说的五证之一。预售许可证具有特殊的法律地位,没有预售许可证情况下禁止开发商企业进行房产预售。无预售许可证销售房产的,若购房者向法院起诉前仍未取得许可证,签署的购房合同会被认定为无效。依据法律规定,开发企业进行商品房预售必须符合三个条件:
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
上述是预售的三个条件,满足这三个条件的,就可以按照规定的材料清单相应提交证件及资料,经房地产管理部门审查后决定是否准予开发企业进行预售。
法律依据:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。
一、无预售许可证购房合同是否有效
因商品房预售施行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证明,具备预售许可证,其与买受人签订的预售合同才是有效的,否则,合同有被认定为无效的法律风险。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。
根据该条规定,如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提时间是在起诉前取得。
实践中情况要复杂的多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政部门撤销的,或者在签订商品房预售合同时,开发商持有的预售许可证明已过有效期,对于这两种情况,考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要,不应因此轻易否定预售合同的效力。
所以为了确定房屋预售合同合法有效,避免发生不必要的纠纷,建议购房者与出卖者签订房屋预售合同时要求对方提供,已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件,并进行仔细审核,核验。
购买未取得商品房预售许可证的期房并支付房款,风险是很大的。
首先,房产公司未取得预售许可证,一般会进行内部预售,这是一种违法行为。购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。
其次,对购房者来说,其预购商品房的行为得不到法律的充分保护。在司法实践中,如果因此而发生纠纷,预售行为是无效的民事行为,因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失,而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。另外,如果公司在取得预售许可证后,再就购房者所预购的房屋与第三人签订预售合同且经房地产交易中心登记备案,则购房者为此对该房屋主张权利同样也得不到保护。
最后,如果房产公司广告中所作的宣传内容尚未经过规划等有关行政主管部门批准,房产公司就构成虚假宣传,属欺诈消费者的行为。对消费者来说,支付了房款后,在今后签订预售合同时,可能面临房产公司的很多承诺在签订正式预售合同时都要作出重大修改、变更,这时,购房者的购房利益就得不到保证。
-
房产开发商在什么条件下取得预售许可证
232人看过
-
预售许可证是销售必备条件
63人看过
-
什么是商品房预售许可证,沈阳的商品房获得预售许可证又需要哪些条件
406人看过
-
预售许可证取得要多长时间
207人看过
-
预售许可证的核发程序,预售许可证的申请条件
51人看过
-
未取得预售许可证能否出售商品房
188人看过
承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件: (1)承诺必须由受要约人作出; (2)承诺须向要约人作出; (3)承诺的内容须与要约保持一致; (4)承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
-
未取得商品房预售许可证而以预售许可证获得的房屋预售许可如何处理安徽在线咨询 2022-03-22商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售许可证,是指商品房符合预售条件后,经房地产开发企业申请,房地产开发管理部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。开发商预售商品房应出示《商品房预售许可证》,预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致以及是否包含所要预购的商品房。未依法取得商品房预售许可证而以预订、
-
什么条件下才能取得商品房预售许可证, 开发商应当满足什么条件预售西藏在线咨询 2022-03-15(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款
-
开发商预售商品房,满足哪些条件可以取得预售许可证澳门在线咨询 2022-05-07《城市商品房预售管理办法》第五条规定:“商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管
-
未取得预售许可证怎样处罚,吊销商品房预售许可证的河北在线咨询 2021-10-291、根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,开发企业未取得商品房预售许可证的,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定进行处罚。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定,违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处已收取的预付款1%以下的罚款。2、《城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项规定,商品房预售应当符合
-
预售许可证取得要多长时间内蒙古在线咨询 2023-03-07需要30天。商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志,否则房地产开发商的销售行为是无效的; 商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志,否则,房地产开发商的预售行为同样是无效的。