1、房地产企业成本核算的对象是项目，但随着房地产市场的发展，项目是综合性的。按其居住功能可分为普通住宅、公寓楼、办公楼、商业楼或可单独出售的配套设施。根据其建筑性质，可分为普通多层建筑、小高层建筑、高层建筑、别墅或裙楼等，根据是否装修，可分为毛坯房、粗装修房或精装修房。总之，产品的开发是复杂多样的。因此，在实际业务操作中，有的以住宅小区为核算对象，有的以批量开发项目为核算对象，有的以工程合同段为核算对象，有的以单项开发项目无论是概算还是施工图预算都可以作为成本核算的对象，有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和进度计划为主要依据来确定成本归集的对象，我们不能随意评价哪种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是，这些方法计算的单位面积成本不合理，不能真正保证收入成本比。人为调整利润也是可能的，这大大降低了会计信息的可靠性。无论项目的开发是单一的还是复杂的，房地产业的成本征收对象都应该是政府批准的单个项目，无论是否涉及其他项目的名称、地块等配套设施，因为一个项目一般是独立于其他项目的，无论是审批还是规划审批，从整体上考虑，都分别要求项目的建筑密度、容积率、绿化覆盖率、人防设计要求和配套设施建设。因此，当项目分批次、分阶段开发时，如果单纯以批次、标段或建筑类型来反映产品开发成本，就不可能合理、准确。有一种方法可以检验成本核算的准确性和合理性，即同一项目中同类开发产品的成本是相同的。当销售价格稳定，剔除其他调价因素后，同类开发产品的销售毛利不会出现较大波动。因此，在考虑成本核算对象时，应以政府批准的项目为单位。只有当所有应该实施和支持的项目按照规划要求全部完成后，才能收回整个项目的成本。否则，即使相关费用按照项目预算提前计入开发总成本，也会出现差错。第二，房地产企业的成本归集与其他行业的成本核算一样。在开发成本一级下设置“土地成本、前期成本、建安成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、财务成本”二级核算，在二级核算下设置三级核算优化每个第二级帐户。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往是分期开发，建筑产品属于非标产品。因此，在建立三级造价明细表时，应将同一小区的工程项目进行分类核算。借助工程或前期部门编制的项目预算，可以使项目规划和预算中的项目内容与项目内容保持一致，上述内容可以合理地归集在设定的三级明细成本中。同时，类似的开发产品可以分批、分片开发，如社区小高层、社区普通多层等，对于更多受益人或整个项目需要承担的公共成本，应在核算中做详细记录，以方便以后的逐步开发步骤分配计算。

合理收集所有开发成本后，最关键的工作就是成本分配。在此之前，我们需要讨论单位成本的对象。过去我们都是计算所有开发产品的单位建筑面积或可销售面积的成本（即直接将总成本除以总建筑面积或可销售面积），然后用每个产品对象的面积乘以单位面积的成本，计算出单个开发产品的销售成本。有的企业甚至没有“产品开发”科目或详细核算产品开发科目。当然，对于一些产品开发单一的小规模项目，这样的拨款不会影响成本的真实性和合理性。然而，对于一个大型综合开发项目来说，一些成本内容可能并不合理，这也使得二、三级成本的清晰细化核算毫无意义。因此，笔者认为开发企业的成本核算还应参考一些制造企业的产品核算方法，如品种法、批量法，甚至分步法等，确定开发产品的类别，总结子类别，并借助现代计算机技术，准确地分配出详细的成本，从而计算出单个可销售的开发产品的成本，真实客观地反映出企业的经营成果。下面逐一说明成本项目。（1）土地成本分配土地成本包括土地出让金、拆迁补偿费、土地证费、契税、土地使用税、土地闲置费等，开发项目中有单一开发产品的，由房管测绘部门或土地管理部门确定总可销售面积用建筑规划部门确定的总面积与土地开发总成本进行比较，得出单位面积成本，再根据单个开发产品的面积计算出土地开发成本。综合性项目用地不相同、出让价格不一致的，必须按照出让土地用途进行分类。商业用地、办公用地、住宅用地和销售配套设施用地的成本应当分别计算，并计算相应的成本。在住宅成本的计算和分摊中，如果有不同类型的开发产品，如普通多层住宅和小高层住宅，则高层住宅、独栋别墅或连体别墅的土地成本包括两部分，即直接计算的土地成本之和根据单栋建筑的建筑面积和基础设施的土地成本。（2）前期费用的分配前期费用包括勘察费、规划设计费、可行性研究费、环境影响评价费、施工图设计费、招投标费、政府收取的各项费用，“五通一平”等工程建设前各项准备工作所发生的费用。前期费用占产品开发成本的比重相对较低，可以直接按总费用和总面积计算分配。如果单项成本很高，分摊部分可以与单项成本分开计算。总之，会计处理应当按照重要性原则进行。建筑安装成本的分摊建筑安装成本包括土建、水电安装、室内外装修、设备工具购置等，这部分成本在单个产品成本中占很大比例。但与其他成本项目相比，其分摊对象相对明确。可根据单体直接分配给单个产品对象。也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类总结，如同一结构、类似成本和装修标准或同一档次等。总之，它计算简单，能够真实、准确地反映开发产品的定价成本。基础设施费包括排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网、照明费、环卫设施、消防设施、道路桥涵、绿化景观等基础工程费用。与其他费用相比，基础设施费的分配应该简单明了，可以按可销售面积分配，这样对客观公正地反映企业经营成果没有影响。（5）公共配套设施费的分配

公共配套设施包括教育设施费、医疗设施费、商业设施费、区域市政设施建设费、物业管理配套服务设施费