土地增值税清算方法内容-法师兄

土地增值税清算方法内容

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-16 08:13:01 58 人看过

1、理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。土地增值税清算方法

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算;对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3、认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对;对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4、认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多增值税相关文章

增值税
土地增值税清算程序公司破产清算

清算是一种法律程序，社团注销时，必须进行财产清算。土地(tdi)增值税清算程序一、清算条件：凡从事房地产开发的企业应办理清算土地(tdi)增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额1、符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。(三)直接转让土地使用权的项目。(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(一)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。(二)

2023-06-14

432人看过
增值税
清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。一、个人股权转让资产评估，是股权转让中必不可少的股价前置程序，交易双方根据资产评估合理确定股权转让价格，进行后续转让事宜，主管税务机关则通过纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产

2023-06-24

438人看过
增值税
土地增值税清算申报表及附表

（一）土地增值税清算申报表表头说明：1、“纳税人税务登记号”指地方税务登记证号。2、“纳税人电脑编码”指纳税人在地税计算机征收管理系统的识别号码。3、“税款所属期”是指申报税款所属的时段。4、“管理机关”指纳税人就该申报事项的应税行为的主管税务机关。5、“申报流水号”是税务机关录入申报资料后计算机生成的顺序号，此号码由税务机关录入人员填写。（二）土地增值税清算申报表主表说明：1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。2、“注册地址”是指纳税人于工商登记的地址。3、“注册类型”是指纳税人于工商登记的企业类型。4、“开户银行”是指纳税人用于缴交税款账号所在的银行。5、“账号”是指纳税人用于缴交税款的账号。6、“项目名称”、“项目编码”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。7、对从事房地产开发企业应填写土地使用证号。（三）土地增值税清算申报表申报事项填写说明：1、“转让房

2023-03-01

131人看过
增值税
土地增值税清算制度或被滥用

为落实新“国十条”，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称“《通知》”)，要求各地规范土地增值税清算。这是自2006年底发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以来，国家税务总局第二次出台政策，并明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，明示了各种情况在技术上的处理办法，从严清算了土地增值税，以深化房地产调控。不难看出，《通知》是对2006年底政策的补充。这意味着，从1994年开始出台、2006年底强化清算最终无果的土地增值税征收标准，不但2006年国税下发的通知至今仍然适用，而且将按照新政策从严执行清算。但是，这次清算对调控房地产“高温”的胜算有多少呢?土地增值税的艰难之旅土地增值税于1994年开始征收，按照增值额扣除金额后的余额进行征税，成本利润率越高征收的税率越高。这种增值税是以土地和地

2023-05-05

154人看过

增值税
土地增值税清算与征管的规定

土地增值税清算与征管的最新规定最近，国家税务总局先后下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)和《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)，就加强土地增值税征收管理(清算)工作作出进一步规定。统一规定并适当提高预征率税法规定，土地增值税清算前要实行按收入的一定比例预征，该预征率由各地自行确定。但大多数地方规定的预征率偏低，导致大部分房地产开发商不愿意进行清算补税。因此，本次国税发〔2010〕53号文件提出要科学合理制定预征率，并直接确定最低预征率。文件规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。核定征收比例提高土地增值税的计征办法有查账清算和按收入的固定比例核定征收两种方式，采取核定征收

2023-05-05

107人看过
增值税
土地增值税清算小问题也要算清楚

在日常的土地增值税清算工作中，我们往往会注意土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用列支等大的问题，却对代收费用、拆迁补偿安置土地增值税计算等小的问题不够重视，往往导致在土地增值税清算工作中出现纰漏。笔者以为，在土地增值税清算中，不要抓大放小，小问题也要算清楚。代收费用是否可作为加计20%的扣除基数《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;如果当作代收费用计入房价时，还要审核

2023-06-10

293人看过
增值税
土地增值税清算风暴来袭清查在即

提要：中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明，一旦严格征收，对很多地产商的现金周转影响重大。中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明，一旦严格征收，对很多地产商的现金周转影响重大一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。近期，国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》，6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。此外，为改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况，通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉，目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%，北京、上海只有1%，这意味着预征的土地增值税将上调。在此之前的5月26日，国家

2023-05-05

76人看过
增值税
清算土地增值税冲击别墅炒家

上海地产商拟联合上书反对清算土地增值税。其实，对此谈税色变的不仅是地产商，一些炒家也开始忐忑不安。国家税务总局1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确地将土地增值税的征收目标锁定房地产开发企业。其实，二手房转让中也存在土地增值税这一项，一位房产中介人士告诉记者，按《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。据悉，我市二手房交易中，是否征收土地增值税因地区而异。比如，有的区在二手房交易中就没有征收土地增值税;而有的区，土地增值税则按房屋总价的1%征收，对普通标准住宅和别墅一视同仁。业内人士表示，因为按国家政策，普通标准住宅不超过成本价的20%，土地增值税免收。目前，北京、

2023-06-26

117人看过

增值税
土地增值税清算管理规程（全文）

第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核

2023-06-10

287人看过
增值税
土地增值税征收条例全文的内容

一、什么是土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。二、缴纳土地增值税的注意问题我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增

2023-05-04

123人看过
增值税
直接转让土地何时进行土地增值税清算

问：某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。

2023-06-07

427人看过
增值税
土地增值税清算后又发生的成本

一、土地增值税清算后又发生的成本一、定期计提印花税法第十六条规定，印花税按季、按年或者按次计征。实行按季、按年计征的，纳税人应当自季度、年度终了之日起十五日内申报缴纳税款；实行按次计征的，纳税人应当自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。这也意味着，印花税应当采取“计提、缴纳”方式进行会计核算。借：税金及附加贷：应交税费——应交印花税注（一）：“财会〔2016〕22号”文件明确，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。问题（一）：非房地产开发企业签订土地出让合同，缴纳的印花税是构成无形资产的一部分还是入税金及附加科目核算？财政部会计司答复（2020－06－24）：企业应当

2023-03-09

378人看过

增值税
南京首现土地增值税清算流程表

京沪的土地增值税地方清算细则尚未出台，南京等地已走在了前头，具体流程正在紧张地推进中，但一些地方的主管官员对此保持低调。我市局将根据文件精神制定《北京市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，另行下发。在转发国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》时，北京市地税局表示。上海、深圳市地税局相关人士则表示，虽然目前还没有关于土地增值税清算的地方细则出台，但政策一定会执行。昨天，记者辗转从南京市地方税务局拿到一份《土地增值税清算与征管》的内部文件，从其内容中可以看出，南京在土地增值税清算条件、清算流程等方面均已经有了较为明确的细则规定，但这份文件尚未对外公布执行。此前，南京在土地增值税清算条件中规定，主管税务机关根据有关规定可以已转让部分进行土地增值税清算的条件包括两条，一是房地产开发项目实际已竣工2年以上(含)仍未结算，而销售面积比例达到90%以上(含)的;

2023-06-10

333人看过
增值税
土地增值税清算疑难及热点问题

1、房地产企业土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。2、土地增值税清算时，＂取得土地所支付的金额＂中是否包含契税？国税函「2010」220号：五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同＂按国家统一规定交纳的有关费用＂，计入＂取得土地使用权所支付的金额＂中扣除。3、发电厂因城市规划建设需要被政府收回土地是否缴纳土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第八条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款的规

2023-04-16

81人看过