一、租赁合同有效是否适用恢复原状

恢复原状是有溯及力的合同解除所具有的直接效力，是双方当事人基于合同发生的债务全部免除的必然结果。在合同尚未履行时，解除具有溯及力，基于合同发生的债权债务关系全部溯及地消灭，当事人之间当然恢复原状，不存在产生恢复原状义务的余地。恢复原状义务只发生于合同部分或全部履行的情况。由于合同自始失去效力，所以当事人受领的给付失去法律根据，应该返还给付人，也可以采取其他补救措施。因此，恢复原状请求权乃是合同解除的溯及力之体现。民法上的请求权，种类繁多，性质不一，仅就财产性的请求权而言，既有物权性质的请求权，也有债权性质的请求权。合同解除后恢复原状请求权具体属于何种性质的请求权，在学界存在着很大的分歧。而对该请求权的定性不同，将导致标的物灭失风险责任的不同，以及权利有无优先力和排他力的不同对于合同主体的权利义务影响很大。

二、租房起诉费用谁来承担

租房起诉费用具体由谁负担，要待案件审理结束后，由审理情况决定。一般情况下有以下类型：

（一）一般情况下，诉讼费应由败诉的一方当事人负担；

（二）原告、被告各有胜败时，原则上是按胜诉、败诉的比例分担；

（三）多人共同诉讼时，按人数和各自与诉讼标的的利害关系大小，确定各自负担多少。

三、承租人的权利有哪些

承租人的权利主要包括以下五种：

（一）在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。承租住宅用房的承租人，如果在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租；

（二）按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理；

（三）经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获得经济利益；

（四）出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权；

（五）在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。