2008年8月22日上午9点，南京市中级人民法院史上首例以竞买方式变卖被执行人财产的拍卖会，在该院第19法庭开拍。

等待出售的拍品（竞买标的物），是南京珠江路上著名的雄狮国际大厦的三、四楼房产，总面积超过5000平方米。报名参加竞买的两家公司，将从底价3637万余元开始举牌竞价，规则明确每次举牌加价不得少于20万元。

在房地产业连续下行的当时，拍卖会却异常火爆。经过多轮角逐，房产终于顺利变卖，全部所得被用于偿还房产原主人拖欠3家银行、3家建筑公司和1000多位农民工的债务

两年拍卖六次全都流拍

9点40分，拍卖会在法庭正式开始，阵势与拍卖行里的大不相同：拍卖师竟是手持法槌的威严法官，端坐审判席正中间，还有两名合议庭成员分坐两旁；房产的原主人和等待分钱的债务人也出现在现场，分别在被告席和原告席就坐；竞买人的坐席安排在旁听席的第一排，一个个不露声色却相互观察；南京中级法院的监察室、司法鉴定处的工作人员也在现场履行监督职责。

拍卖师宣读规则，第一句话就是：本次组织的变卖，遵循公开、公平、公正、价高者得的原则

昨天上午，南京中院首位法官拍卖师许明告诉记者，法院组织这样一场拍卖本是无奈之举：2006年11月起，许明法官所在的南京中院执行局陆续接到6份、总标的近5000万元的执行申请，全都指向同一被执行人——南京雄狮房地产公司。其中，涉及拖欠农民工工程款的案件就有3起，千余名农民工遭拖欠490万元；此外还有3家银行总计近4000万元的到期贷款无法追回。

承办法官查寅随即展开调查，发现雄狮国际大厦的三、四楼房产，是被执行人名下唯一可执行的财产。执行合议庭讨论后决定，对这个总面积达5000平方米的房产查封，然后委托评估、拍卖。

2007年3月，南京两家拍卖公司受法院委托，首次对雄狮国际大厦的三、四楼进行联合拍卖，谁知竟因无一人报名而流拍。此后又连续进行了两次拍卖，尽管每次的保留价都在前次基础上打了8折，却都因无人问津而流拍。

许明分析：当时评估报告给出的评估价为每平方米1.4万元，总价为6731万余元。可能是总价太高，吓走了买家。此外，被拍卖的房产中，还有近百户签约经营户仍在正常经营，这用拍卖中的行话叫有瑕疵，提高了拍卖的难度。

时间已经到了2007年底，房产市场初露调整端倪，尽管为了尽快变现，避免执行双方的利益损失，南京中院执行局经研究决定，换一个申请人的名义，重新启动拍卖程序。谁知结果还是一样：后三次拍卖底价一次比一次低（最后一次的保留价已经跌至3600万元），还是无一人问津。

执行法官亲自招商

拍卖变现的路似乎已经走到了尽头，按照法律规定，接下来只有一条路可以走：由法院变卖。

法院变卖虽然有不收佣金这个优点，却也有非常致命的法律风险：一旦变卖不成，法院必须依法对变卖物解封。一旦解封，财产便处于失控状态，这对债权人是非常不利和凶险的。

怎么办？为了确保变卖万无一失，许明、查寅乃至全部合议庭，做了一个史无前例的尝试：法官亲自打广告、招商。

今年5月31日，南京一家媒体出现了一则醒目的特殊广告——《江苏省南京市中级人民法院变卖财产公告》，文中详细介绍了雄狮国际大厦三楼、四楼房产的面积、使用情况、变卖保留价格、应买方式等，并留下了查寅法官详细的联系方式。

除了打广告，法官也亲自招商，走访雄狮内的经营户和附近的邻居，详细介绍情况，推荐项目。

经过近1个月的招商，陆续有郑州宇通、华海电脑数码通讯广场、南京数码港、深圳市顺创贸易公司（雄狮内的经营户）、江苏信诚担保有限公司等5家公司报名参加变卖。

报名人多了，法官又征求各单位意见，最终达成采用竞价方式确定买受人的方案。

竞价高出底价600万元成交

拍卖师继续宣读变卖规则：三楼已招席位有56家左右商户、四楼已招席位有21家左右商户，一般租赁期为一年，最长租赁期至2011年11月17日止买受人必须依法处理与租赁人之间的租赁等其他关系

许明昨天告诉记者，因为是史上首例、且涉及的财产数额巨大、人数众多，变卖规则也是全局乃至院领导精心起草、拟定的，内容非常细致，尽量兼顾各方利益。

介绍完从底价3637万余元开始举牌竞价，每次举牌加价不得少于20万元的规则后，拍卖师宣布竞价开始，两家参加竞买的公司代表不约而同地举起了手（注：因为报名的公司中，最终只有两家公司缴纳了保证金，所以真正获得竞买资格的为郑州宇通集团和深圳顺创贸易公司）。

第一轮，宇通公司占得先机，首先加价20万元，深圳公司也不示弱，立刻回应再加20万元。

昨天，回忆起当时的情景，查寅法官说，一开始的节奏还比较快，一方举牌，另一方立刻举牌，每次加价都是20万元。

转眼到了第7轮，深圳公司突然先发制人，抢先宣布一次性加价60万元。宇通公司愣了一下，似乎感觉到了对方志在必得的架势，便不动声色地调整了一下坐姿，然后缓缓举牌，清晰喊出再加20万元。

拍卖师许明坦言，尽管之前观摩过不少拍卖，也明白拍卖师的节奏掌控是很重要的一环，但真的坐在上面，才知道也是一场心理的较量。从喊第一次、第二次，到最后敲槌，时间间隔必须把握得恰到好处，我得根据竞买人的心理变化，而调整时间间隔，好让双方都有仔细考虑的时间。

身为法官拍卖师的许明没有想到，这一场原本以为会冷场的拍卖会竟然足足经过了30多轮的竞价才分出结果，双方心里最紧张的时候，是在加价超过400万元的时候，开始不断有人走出去打电话、联系。场内的代理人也开始频频相互沟通、分析是否还要加价、加多少。我以为差不多快要结束了，可没想到，竞买价仍随着时间的推移不断提高。

竞价进行了1个小时，加价已经超过了600万元，当宇通公司代理人喊出再加20万元，使竞买总价到达4237万余元时，深圳公司停了很长时间没有应答，代理人又出去打了一通电话，回来后表态：我们放弃。

法槌随即落下，拍卖师宣布宇通公司成为最终的买受人。事后，拍卖师也曾打听过，代理人表示，4237万元，基本已经到达底线。

庭上响起掌声，掌声来自原告席也来自被告席：30轮竞价涨出来的600万元，足以让千余名农民工全数拿回自己的工资，也让三家银行的损失降低到最小。数年饱受被追债之苦的雄狮公司，终于可以长舒一口气了。

(来源:)