“借名买房”经不起推敲
“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。对于这一协议的性质,有人认为是合同的概括转移,也有人认为是一种民事权利转让或者是期房买卖合同。
对于借名买房合同,通行的观点认为这是一种合同权利义务概括性转移行为,即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方。对于该合同的效力,在司法实践中,一般有判定合同有效和无效两种做法。
一种做法是判定该买卖合同有效。该做法认为,我国没有针对经济适用房方面的法律、行政法规,因此合同的效力应该根据民法典来判定;合同是双方真实意思的表示,且不具备民法典规定的无效情形,《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规,均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”,在判决中不能加以引用。但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续,故根据民法典有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。
判决合同权利义务概括转移有效的做法,貌似合理,却经不起推敲。
首先,该做法没有对经济适用房买卖合同的主体加以全面考虑。在判决中,仅仅考虑了买卖双方的权利义务,而忽略了原合同中的权利人。所谓原合同权利,这里主要是指房地产开发商和集资建房中的企事业单位所拥有的权利。《民法典》第五百五十五条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”可见,经对方同意是概括转让的一个必要条件。因为概括转让包含了合同债务转移,而合同债务转移要征得债权人的同意。在经济适用房转让协议中,几乎都是双方暗中签订,并未通知原合同的债权人,更谈不上经过原合同债权人的同意。
其次,判定协议有效的做法没有考虑到处分权的完整性。我国《城市房地产管理法》第四百九十条规定,“房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见,在房屋买卖中,并不能单独出让房屋所有权或土地使用权。众所周知,经济适用房土地使用权是来自国家划拨或企事业单位自身提供,在提供给适格购买人时,并未将土地使用权转让购买人。同理,有购买经济适用房资格者也不能将未取得的土地使用权转他人。
无权处分人的处分行为属于效力待定的民事行为,同时,我国《民法典》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。但仅仅依据该条来判定合同效力待定或有效是不充分的,作为经济适用房土地使用权的所有者的国家不是一个民事主体,无法对经济适用房转让这一民事行为进行确认,况且这也不符合国家制定经济适用房政策的初衷。
无论从何种角度来看,对于经济适用房购买权转让协议,法院只能判定其是无效的,而非有效或效力待定。
《中华人民共和国民法典》:第二章 自然人 第三节 宣告失踪和宣告死亡 第五十一条 被宣告死亡的人的婚姻关系,自死亡宣告之日起消除。死亡宣告被撤销的,婚姻关系自撤销死亡宣告之日起自行恢复。但是,其配偶再婚或者向婚姻登记机关书面声明不愿意恢复的除外。
-
多久能过户房产证查询
410人看过
-
如何查询安置房户主
454人看过
-
房产证上的户主姓名与实际所有人姓名不一致,如何查询?
357人看过
-
怎么查询房房产证上登记的名字
329人看过
-
房产证查询家人过户多久
357人看过
-
如何查询房产证真伪个人房产证如何查询?
89人看过
-
买房时房产证查询是哪个的名字为什么房产证查询的本人名字不能查到陕西在线咨询 2022-03-14不知道您是哪的房子。查询房产证的目的是什么?现在所说的查询的房产证一般是指核实房产证上的信息是否与国家相关部门登记的一致,及该房屋产权是否存在瑕疵,并没有专门的机构来认定房产证的真伪。当然在办理手续时,相关部门会以核实底档的方式来确认房本与产权人是否真实,以免假证办理。一般意义上查询房产证,一般是:房主本人带着房产证,身份证原件到房管部门档案科,申请查询,就可以了。也有地方,比如上海,您可以拿着自
-
公证处查询我名下房产江苏在线咨询 2022-02-01你的情况大致我已经了解,就你咨询的情况我要和你核实几个问题,以便于具体给你合理的分析建议,都有继承权,不能直接处分,先与办理继承公证,你是哪一方,来电说, 由于你提供的信息太少,很多案件关键信息无法确认。
-
借名买房房产证怎么更名?山东在线咨询 2022-06-261、过户有二种方式可以选择,买卖或赠予。 2、赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友,即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。 3、赠予方式有以下的两种情况: 1)、有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的,若要更名有两种途径有两种途径。一是提前还清贷款,然后再进行更名;二是向银行申请,要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人,获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。 2)、有房无贷
-
房改户名称怎么查询福建在线咨询 2022-01-281九十年代的房改你为什么没有参加?当时有没有涉及你的住宅楼的相关政策?第二个问题你可以找已经参加房改的同事来了解。然后去找主管部门去了解。通常档案馆可能会有。 2关于福利购房,也是和政策有关的。如果你没有参加,也许是你自己放弃了权利或者你不符合条件。这个也需要你自己证明。 3现在面临征迁就会有对应的征迁文件,由当地政府主动提供,你可以找负责拆迁的公司或者行政部门查询。这个必须公示的。
-
贷款买的房子房产证信息查询在哪查安徽在线咨询 2022-06-271、在自助查档机查询:带上身份证到房管局,找到查档的机器,把身份证放在感应区,打印房屋信息档案,打印出来后看最下面是否有办理抵押的信息,没有信息的话就是没有办理过抵押贷款。 2、在查档柜台上办理:带上身份证、产权证,在柜台排号查询,就可以查到房子是否有抵押了。