在对中关村板块进行写字楼市场分析研究时，通常将其划分为三个大的区域：中关村西区板块、中关村东区板块以及泛中关村板块。按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量将达到500--600万平方米，基本将于2007年之前全部建成。据中原统计，截至2004年末，中关村现有写字楼面积约419万平方米，2007年之前还将有约150万平方米的新增供应，因此2005～2006两年间中关村区域的写字楼新增供应总量在140万平方米左右，平均每年新增约70万平方米；而到2006年以后，中关村区域的写字楼供应将趋于稳定，只会有零星的新增供应出现。

区域整体租金指数、入住率不高

通过中原对中关村板块、CBD板块、燕莎板块、东二环板块、金融街板块写字楼市场2005年第四季度和2006年第一季度租金指数、入住率进行比较分析后得知：在以上研究范围中，写字楼租金指数除中关村外各板块均有增长，而中关村商圈是近期唯一一个写字楼租金下滑的板块。中原认为中关村商圈与以往季度相比，租金指数及入住率持续下降，租金指数下降2.83个百分点，入住率下降2.03个百分点。

据统计，预计今年年底北京甲级写字楼的空置率会达到23%左右，其中，空置率最高的是中关村地区，甲级写字楼的空置率将达到35%，而CBD、金融街、长安街沿线等区域，甲级写字楼的空置率都低于10%。究其原因，中原认为主要有以下三方面：

第一，由于2003-2005年写字楼集中放量，仅中关村西区的写字楼新增面积就超过30万平方米，导致短期供应量远远超过当前需求，供过于求，写字楼成交受阻。

第二，市场估计过于乐观，自身定位偏差。目前西区的规划几乎都是甲级高档写字楼，只能吸引有实力的国内外大型企业、公司。而此区域的众多中小型企业对购买、租赁写字楼有着强烈需求，但较高的物业价格和后期运营费用却阻碍了其购买。因此部分项目的客户定位的调整，企业回流都需要一定时间，所以会导致写字楼空置率居高不下。

第三，投资形式导致过高空置率。因为写字楼的成交包括两种形式，一种是直接出售或出租给企业，另一种是出售给投资者，再由投资者进行出租，这样会产生一个较长时间的吸纳过程，从而容易出现成交率可观，入住率偏低的状况。

因而虽然中关村租金及入住率仍处于调整阶段，但随着调整时间的不断延长，租金和入住率都将日趋平稳。

中关村西区区域市场状况

中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环（北大南门），南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.O，绿化率在35%以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米－120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。

自2003年起，中关村板块写字楼的集中放量主要体现在中关村西区，中小公司仍是市场需求主体。截至今年上半年，中关村西区大规模写字楼建设已逐渐进入收官阶段，150万平方米左右的写字楼总放量已经使中关村西区成为整个中关村写字楼最集中的地方。据统计，中关村西区的租务需求正在不断激增，且空置率也下降至3年来的最低水平，写字楼租金也稳步回升。

种种迹象表明，中关村西区已经开始摆脱之前由于中关村写字楼供应量供大于求的不良影响，高档核心商务区的形象初现端倪。

中关村科学城（中关村东区）区域写字楼市场情况

中关村东区板块位于中关村写字楼板块的东部，主要以中关村科学城为主要建设目标，即北起成府路，南至知春路，西起中关村大街（白颐路），东至规划财经学院东路区域。