购房定金合同和房屋购房合同的区分：房屋购房合同是正式的合同，是就买卖商品房达成的协议；而定金合同是为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。

一、定金的具体含义

定金是债的一种担保方式，指以确保合同的履行为目的，由当事人一方在合同订立前后，合同履行前预先交付于另一方的金钱或者其他代替物的法律制度。

定金作为一种担保方式，具有以下特点：

（1）定金合同的成立不仅需要双方当事人的意思表示一致，而且还必须有交付定金的行为；

（2）定金担保的主合同，一般是给付金钱债务的合同；

（3）法律对定金的数额有限制，即不能超过主合同标的额的20%，超过的部分无效。

当事人可以依据法律的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，给付定金的一方有权收回定金，或者将定金抵作价款；

收受定金的一方不履行债务的，应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的，则无权要求返还定金。

二、实践合同的类型

(一)定金合同。定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。

在定金合同中，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

(二)保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同，是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同。

保管物品的一方称为保管人，或者称为受寄人，其所保管的物品称为保管物，或者称为寄托物，交付物品保管的一方称为寄存人，或者称为寄托人。

(三)自然人之间借贷合同。自然人之间的借款合同属于实践性合同，该合同除当事人意思表示一致外，还需要标的物的交付，否则合同仅成立并未生效。

三、定金与订金的区别是什么

定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为的担保。履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

关于订金，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。