房屋在交付前,由建设单位选聘物业管理公司,并且与物业公司签订书面的前期物业服务合同。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
一、房屋交付的注意事项
(一)查看两书。购房者在查看房屋资料时,房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的,管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细,《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项该楼盘都不能入住。
(二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。
(三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下,只要开发商依约发出了交房通知,即使你没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利,除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
(四)商品房交付过程中,购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范,因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。
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