二手房销售业务因涉及税种多、征免界限明显、时间要求高，存在一定的税收风险。近期，笔者在对二手房销售税收征管情况调查的基础上，从居住房、商住房、非居住房、旧房销售四方面讲解税收风险的防范和控制。

居住房

1.交易价格的确认要适度、合规。从调查情况来看，二手房交易价格的确定比较随意，通常偏低，部分明显低于综合平均交易价格，难以得到税务机关的认可。售房业户在交易前要了解当地政府公布的不同地段的住房综合平均交易价格，并委托资质比较好、信誉度比较高的中介机构出具评估报告，这样的交易价格能够得到税务机关的认同，按实征收比核定征收税收成本低，且客观公正。

2.差额征税扣除凭证依据要充足。按照现行税收政策规定，对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务机关申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，对购房人在实际购买房屋时，务必要向售房人索取发票，以备在出售时作为差额征税的凭据。

3.房屋置换流转环节适用现行二手房政策。房屋置换是不同房屋间价差交换或等价交换，通常是以差价换房和差价调房等形式出现，表现为货币实物和实物实物双向交易行为，即卖掉原住房，再换购新住房。因此，房屋置换可以解释为买卖双向交易行为，其税收政策和普通二手房交易一样，要根据实际情况收取契税、营业税、土地增值税、个人所得税等。其中，营业税（卖方），在2009年1月1日～12月31日期间销售的，按照个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税政策执行。契税，对个人购买自用普通住宅，暂减半征收且由买方缴纳。印花税，按照正常交易价格的0.5％。计征，由交易双方各自承担。

4.房屋置换个人所得税选择余地大。换购房个人所得税有两种处理方式：一是按所得征收，即按照财产转让所得（本次交易价格－房屋原价－原缴纳契税－本次缴纳营业税等－合理费用）适用20%税率计征；二是差额抵缴，即比照出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的政策，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。另外，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。

5.拍卖房屋个人所得税筹划空间大。根据个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税政策规定，对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。换言之，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值可以按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除，再按照财产转让所得依照20%税率计算征收。

商住房

商住房明确划分商用和居住是关键。通常有以下三种情况：一是房屋产权证书上明确注明商住两用面积，二是仅注明商住房总体面积无法划分各自面积，三是商住混合一体难以划分商用或居住。对于以上情况的售房户要尽可能地将商、住部分区分清楚，尤其是在房屋产权证书上尽可能划分清楚，如果产权证书上没有明确划分的，在委托中介机构评估时明确商、住实际面积和评估价格，以便税务机关确认。因为商用房和居住房销售的税收政策是不一样的。商业用房应按照销售不动产征收营业税等地方各税，对于不能明确划分商住房的，税务机关一般就高不就低征收地方各税，应引起纳税人的注意。个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税。

非居住房

非居住用房不适用现行二手房销售的一系列税收优惠政策，应按照销售不动产征收营业税等地方各税。其中个人所得税按照财产转让所得计算征收，不适用居住用房征免税政策。即对非居住用房等财产转让所得，是以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，作为应纳税所得额计征个人所得税，并且不适用居住用房核定征收办法。因此，对非居住用房售房户，节约税收成本的关键是如何把握好财产原值和合理费用的扣除问题，特别是房屋原值、装修费用等需原购房合同、发票等有效凭证并经税务机关审核后才可扣除。

旧房

旧房销售主要涉及单位及个人，应依据相关税收政策分别征收营业税等地方各税。其中，对单位转让旧房时缴纳的土地增值税，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，对税法规定的取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加扣5％的基数。对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》的规定实行核定征收。因此，对单位及个人转让旧房应及早进行税收筹划，尽可能降低税收成本。