2005年上海楼市在宏观调控的大环境下，出现了较大的调整，而作为市场参与者的房地产中介企业、房地产评估企业等的经营业绩也都不同程度受到影响。宏观调控使这些企业看到了自身行业的风险，也看到了各种不规范的市场行为所带来的深重影响，这些方面也很大程度上在制约着几个行业的发展。本文通过对中介企业的调研，围绕对房地产中介活动中评估业务现状的分析，研究中介业务中与评估相关的存在问题，提出初步的解决方案，以有利于房地产中介行业更好的持续发展。

一、二手房市场与抵押贷款评估的现状

（1）二手房市场发展迅速，市场容量扩大；

近年来，上海二手房市场的发展速度相当惊人，从表一的数据可以看出，从2001年至2004年，上海二手房市场每年的交易面积的增幅都相当可观，其中增幅最快的2003年要接近30％。

表一：2001年－2005年上海二手房交易面积及增幅表

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年份2001年2002年2003年2004年2005年

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存量房交易面积1422.431790.482306.292726.71971.55

（万平方米）

较上年增幅---25.87%28.81%18.23%-27.69%

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进入2005年，由于宏观调控的影响，上海二手房交易面积出现明显下降，相比2004年要下降27.69％。同时应该注意到，2005年上半年上海二手房交易面积为1164.4万平方米，而下半年仅有807.15万平方米，因此宏观调控的影响是在2005年下半年得到集中体现。

虽然2005年上海的二手房市场容量出现了明显的萎缩，但是其总量依然可观，同年北京市二手房交易面积为712.5万平方米，广州市为857.44万平方米。经过横向比较我们可以发现整个上海市的二手房市场容量依然是相当庞大的。

（2）银行的参与度不断加深，各种二手房相关的金融产品不断推出，中介企业与银行之间的合作广泛，2006年以来，房地产中介企业对市场的信心恢复；

与不断增大的市场同时发展的还有上海的二手房抵押贷款市场，如果说2002年前，多数银行金融机构还不看好个人住房贷款业务的话，那么如今，个人住房贷款业务已经成为各个银行金融机构争相抢占的对象。尤其经历了2005年业务萎缩的痛苦之后，2006年春节以来，各金融机构在个人房地产贷款上的政策，陆续开始出现松动。诸如最高8成贷款，转按揭等在2005年命令禁止的政策，均已浮出水面。而象“双周供”，“接力供”等新的房贷品种也陆续登台，根据有关人士透露，2006年上海11-12家主要的经营个贷业务的分行，个贷业务（包括住房贷款和汽车贷款等）计划累计将超过1000亿元人民币，如果按2005年住房按揭贷款占个贷业务94％计算，2006年个人住房贷款的投放量也在1000亿元人民币左右，足见银行金融机构对这一市场的重视程度。

最近相关行业针对二手房抵押贷款业务，进行了一次的抽样问卷调查（以下简称“调查”）。结果显示，目前房地产中介企业在二手房抵押贷款业务上合作的银行基本上覆盖了沪上所有的中资银行，同时如渣打银行、中银香港等外资银行也已经进入市场，并占有不小的份额。

图一：房地产中介企业二手房抵押贷款合作银行比例图

而根据笔者的了解，在上海涉足二手房抵押贷款业务的外资银行不止图中列出的两家，如华一银行、东亚银行等，都已经开展这些业务的操作，且所占的市场份额相当可观。随着WTO关于银行业保护条款到期的临近，很多外资银行也已经开始前期准备，加入到市场竞争之中。另外包括兴业银行、光大银行、深圳发展银行等在内的各类中小规模的中资银行，更会加大今年的二手房抵押贷款业务的拓展力度。应该说参与的银行越多，对房地产市场也好，对房地产中介企业也好都是好消息，多种渠道多种类型的产品为企业和消费者都提供了多种的选择。

与银行加大投入情况类似，在经历2005年振荡后，上海的房地产中介企业普遍对2006年市场表示乐观，市场信心依然充足。

图二：二手房抵押贷款放款量预计情况图

图二显示，在接受调查的单位中，预计今年二手房抵押贷款发放量持平或者增长的单位总数占到83％，仅有17％的单位预期会有所减少。

（3）评估行业在二手房抵押贷款中也起到了非常重要的作用，参与二手房评估的企业较多；

在二手房贷款业务中，另一个参与度较深的行业就是房地产评估行业。作为中介鉴证机构，评估企业在二手房贷款业务中对控制金融风险起着非常重要的作用。由于目前房地产市场的规范度还有待加强，因此市场中的非正常交易还比较多，尤其在有些交易中为了使得贷款人能够申请获得更多的贷款，甚至制造虚假的交易价格。在这种情况下，评估企业的业务能力就起到至关重要的作用，通过评估得出委估对象客观、真实的市场价格，提醒金融机构避免出现高贷的现象，规避贷款风险。

目前上海市的评估企业为62家，而根据了解，在二手房抵押贷款评估业务上较为活跃的企业约在15家左右。其中业务量较大的公司，每年的评估数量可达到10000笔以上。

（4）2005年在宏观调控的影响下，二手房贷款的问题突出显现；

随着2005年政府对房地产业宏观调控的影响，二手房交易量明显下降，价格回落，同时交易贷款中所存在的问题也随之暴露，银行不良贷款率不断上升。

根据上海银监局提供的数据，2005年12月底，上海中资金融机构的个人住房不良贷款余额为15.48亿元，较2004年年底增加5.58亿元，不良贷款比率达到0.58％。

应该说在二手房贷款中，房地产中介企业、金融机构、房地产评估企业三者之间是一个相互合作、相互负责的关系——既要通过合作获得良好的经营业绩，又要通过承担各自的责任保证业务的质量，避免各自的风险。不过从目前的情况来看，作为业务源头的房地产中介企业在贷款评估中，还处于一种自行摸索的阶段，采用的贷款评估委托方式也不尽统一。而到目前为止还无法建立一种合理的模式，很大程度上在于房地产中介企业对抵押贷款评估存在一定的误区和偏差。

首先，对评估的作用有误区

在调查中，对于“评估是否应以满足客户贷款要求为第一宗旨”这一问题，仅有56.25％的企业认为是“否”，而有高达37.5％的企业认为“应该为第一宗旨”。“顾客是上帝”这句话，我们并不否认，但是作为房地产中介企业在操作二手房抵押贷款时，应该清楚的意识到自己的业务牵涉到很敏感的金融业务，有责任和评估企业一起控制信贷风险的出现。我们很多的中介企业和中介人员，正是因为缺乏这样的意识，一味的迎合客户的需求，联合或者欺骗评估公司，导致骗贷、高贷的案例层出不穷。如果我们企业和从业人员不彻底扭转这样的观念，将会给行业的发展带来极坏的影响。

其次，“评估价格”和“报告专业性”分别成为“最受关注”和“最不受关注”的因素。

调查中就“评估价格”、“报告出具速度”，“评估收费”，“报告专业性”和“服务态度和专业性”五个影响因素要求受调查单位进行排序。从结果来看“评估价格”成为了最受关注的因素，而“报告专业性”则明显不被看重，其他三项因素基本相同。

应该说这一结果比较符合行业的特点，但同样也牵涉到前面提到过的意识问题。“报告专业性”和该公司的实力，业务能力有着密切联系，这和房地产中介行业是类似的。因此仅关注结果，而不注重过程有时往往会带来一定的后遗症。

源于上述两个问题，直接导致对评估行业的满意度较低。

接受调查的单位中有37.5％的单位，表示对评估行业不满意。不满意的原因种类较多，但较为集中的是，评估价格不能满足客户的需要和装修价格不予考虑。应该说这是一个行业间的差异问题，评估有国家的规范，同时评估的价格是市场的客观价格，而不是某一套物业的个体价格，因此出现一定的差距是可以理解的。当然评估价格和市场价格背离过多，则也说明市场中有一些评估公司的业务水平不高，更有一些估价公司的职业道德缺失，与关联方，包括贷款人和银行业务人员之间为完成贷款，估价报告粗制滥造，偏离正常的市场价格。关于这类问题，需要行业间进行交流和沟通，也便于行业间的相互促进和发展。

从前文我们可以看到，目前二手房贷款的运作方式中还有很多不规范的地方，这种不规范所带来的影响和后遗症在房地产市场稳定向上的情况下并不会太明显。但是随着宏观调控的影响，二手房交易量显著下降后，价格开始明显回落，在这种情况下，这些问题就都会暴露出来，如高估、骗贷等。直接反应这些问题的就是银行金融机构的不良贷款率。作为房地产中介企业和房地产评估企业应该清楚的认识到，由于目前金融机构对这些企业采用最普遍的处罚措施就是终止合作和金额赔偿，因此不规范操作的恶果最终还是由企业和从业人员自己承担。

二、二手房交易的贷款业务中存在的问题

首先，房地产中介企业的操作不规范，对评估企业的审核不够严格。

目前的房地产中介企业，在操作二手房抵押贷款过程中，一方面对自身的贷款操作流程缺乏明确、固定的流程，在管理上存在漏洞，给予部分职业操守较差的从业人员有可乘之机；另一方面，在选择配合单位，尤其是评估企业时，同样缺乏固定的操作模式，对方的资质、人员、流程、行业信誉度等各方面的考察不够，对评估报告的质量要求不高，检查也不够严格，从而为之后的不规范操作留下隐患。

这种缺乏严格审核的方式，会导致一系列的问题，如：报告操作时间过长，引起客户的不满，甚至导致业务流失；报告质量有严重问题，经常性出现错误，无谓的增加人力、精力和财力；评估业务流程混乱，业务操作模式不定，导致业务联系，协调困难。

其次，房地产中介企业采用的贷款评估的管理方式不够完善。

先来看看，房地产中介企业对二手房抵押贷款业务采用的管理模式是如何的。根据调查显示，73％的单位采用集中型（以总公司名义统一办理贷款业务）的方式对二手房抵押贷款业务进行管理，另有13％的单位采用松散型（以各门店为单位各自负责，总公司不进行干预），而区片型（以一个或多为行政区域为单位，分别对口各自银行）方式和其他（一般为多种方式综合）各占7％的比例。从控制风险，便于公司管理的角度来看，集中型模式无疑是最合理的。而其他的模式，尤其是松散型模式，对行业本身和企业本身都存在一定的风险，同时也不利于提高房地产中介行业的管理水平。

图三：房地产中介企业二手房抵押贷款操作模式比例

结合上面的管理模式，就可以引出目前市场上现存的几种最为普遍的委托评估方式和操作流程：

方式一：中介企业各门店通过银行指定名单选择评估企业进行评估

方式二：中介企业统一管理部门通过银行指定名单选择评估企业进行评估

方式三：中介企业统一管理部门与评估企业达成合作协议进行评估

上述三个方式中，除了第三种，其他两种方式在对评估企业的选择上都不同程度的存在漏洞，明显缺乏考察和了解。这样就会出现，由于评估机构的业务水平不高，造成评估报告的高估，造成信贷风险后影响房地产中介企业自身。

再次，中介企业中的个别人员，与银行、评估企业的个别人员，为完成交易、贷款的业务而违规操作，甚至还出现骗贷情况，造成企业的巨大损失，影响企业声誉，也给行业带来严重的负面影响。

最后就是上述这些二手房交易中的抵押贷款问题，由于涉及到不同行业中的不同企业，包括金融行业中的银行，评估行业中的评估机构，中介行业中的经纪企业，行业协调管理的难度较大。

三、解决问题的对策与建议

第一，在金融、中介和评估这三个不同行业的协会间建立互通机制，一方面对有不良记录或非规范化操作的人员和企业予以披露，另一方面也对几个行业内较好的操作模式或者规范化经营的企业进行推荐。

第二，希望房地产经纪行业协会和房地产评估行业协会加强对行业内企业的管理，特别是对不良记录人员和企业的处罚力度，进一步净化行业队伍，避免类似“浦发陆家嘴支行‘世茂滨江花园’”案例的在此发生，重新树立专业、权威的社会形象。

第三，各中介经纪企业应不断改进自身的操作模式，力求规范，尽力规避可能产生的风险，尤其是部分标志性的大企业更有义务为行业树立样板，帮助企业乃至整个行业的二手房抵押贷款业务的顺利开展。

第四，各中介经纪企业需要更加客观、合理的看待房地产评估环节，应充分意识到一家专业过硬、操作规范的评估公司对企业自身业务质量的保证起着非常重要的作用，不能再一味的以评估价格作为选择合作评估公司的第一标准。因此希望各个企业能够加强对评估公司的考核和了解。

下图为建议采用的房地产中介企业和评估企业的业务合作及操作模式。

虽然2006年的上海二手房市场目前遭遇了一次“寒流”，但再充分的自住需求的支撑下，相信整个市场不会进入真正的冬季。同时各个中介企业应该趁相对的业务空闲期强化对企业员工的监管力度；不断提高管理水平，以及规范与相关行业的合作。这样才能促进整个上海二手房市场的发展。

一、二手房税费计算是怎样

（一）买方的二手房交易税费怎么计算：

1、契税：

成交价或评估价（高者）×1．5％（商用用房或大于144平米的税率为3％）

2、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

3、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0．05％

4、产权转移登记费：

50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

（二）卖方的二手房交易税费怎么计算：

1、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

2、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0．05％

3、土地出让金：

成交价或评估价（高者）×1％

4、解困房：

成交价或评估价（高者）×1％

5、商品房：

土地出让金按基准地价×3％×未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：

成交价／总面积×分摊面积×10％（10楼以下）

成交价／总面积×分摊面积×20％（10楼以上）

7、个人所得税：

成交价或评估价（高者）×1％（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）

8、营业税及附加税：

成交价或评估价（高者）×5．5％（房产证或购买时契税完税证未满五年）