租赁合同双方先后违约的,应当追究各自的违约赔偿责任。
1、出租人的违约责任
(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付违约金;
给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;
承租人有权要求支付违约金;
给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
(3)出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。
2、承租人的违约责任
(1)未按约定支付租金的,除补交租金外,还应偿付违约金。
拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的,出租人得解除合同。
(2)对出租房屋使用不当,造成房屋及其附属设施不合理损害的,应负责恢复原状或者赔偿损失。
(3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的,出租人有权解除合同,并得请求支付违约金。
如遇不可抗力事件,可适用法定解除,双方当事人均不需承担违约责任。
所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的,依《民法典》规定,承租人可以请求减少租金;
全部毁损、灭失的,承租人可以请求不支付租金。
对于不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
当然,在不可抗力的适用上,有以下问题值得注意:
(1)合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援用法律规定;
(2)不可抗力条款是法定免责条款,约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援用法律规定主张免责;
如大于法定范围,超出部分应视为另外成立了免责条款;
(3)不可抗力作为免责条款具有强制性,当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
在我们的日常生活中,我国的租赁合同的签订是需要由双方共同协商认定的,在签订确认后,双方不可以随意解除,存在一方违约的是需要追究相关违约的责任的,如果合同中未对违约的责任进行认定,并且无法达成一致意见的,此时是可以起诉到法院进行判决
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