房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有

房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大

部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。

房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境

、物业、水电气、装修。顶楼，比如8楼的8楼(简称8/8)，或9/9，无电梯，一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡

、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。家

里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨

房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。

一、产权情况

房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对

该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多，包括：私产房(合同房)、公产房、经

济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。

日常交易中私产房最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：《房屋所有权证》《国有土

地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。

我们在查明房屋产权时要要注意以下情况：

1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；

2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；

3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；

4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；

5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；

二、房屋外部情况

1.地段及繁华程度：地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定

了一定的地段区域，需求较难引导；选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。

2.交通便捷程度；交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，

与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、

运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才

能得以体现；

3.公共生活配套：调查公共生活配套应关注以下各要素；

1)教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等；

2)医疗卫生设施：医院、卫生站、社区门诊等；

3)文化体育设施：公园、体育场、综合文化活动中心等；

4)商业服务设施：商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施；

5)金融邮电设施：银行、邮局等；

6)行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。

4.周边环境：

查看小区的环境要从以下几个方面入手：

1)安全性：小区是否封闭、安全防盗措施等；

2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等；

3)内部生活配套，会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等；

4)物业管理：管理状况，服务质量、收费。

5)环保情况：

a)卫生状况：关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水

等情况；

b)噪音：安静与否？有无临马路、铁路、餐饮、集市等？

c)用水：饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？

d)空气：注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染；

e)其它：有无通信接收设施、高压变电装置等？

三、内部情况

1.户型：户型的分类形式很多

1)按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；

2)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫)，四室两厅两卫等

；

3)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。

a)平层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其

最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够

丰富，建筑外形比较单调。

b)错层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户

型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是错层

降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住

房的售价。

c)跃层：跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的

区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住

宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。

d)复式；是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个

或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的

空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、

二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。

4)无论何种户型，最好能最大限度的满足以下功能：

a)实用经济、功能分室；

b)面积适当、尺度适宜；

c)分区合理(动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区)；

d)朝向合理、日照充足，光线充分；

e)通风良好。

2.面积：理想的房屋建筑面积，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。

以3居室为例，理想的面积为：

客厅：21—30平方之间，开间不小于3.9米