一、农村房屋买卖合同有效的情形
1、出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。
2、买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。
3、房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。
4、农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。
二、农村房屋买卖问题的规定
最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(该纪要效力等同于司法解释—编者按)第19条:对关于农村房屋买卖问题是这么规定的:
1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
2、在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
三、农村房屋买卖合同无效后怎么处理
农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。
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