一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，

二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。

所以，贷款所购房屋转让时，除了遵从一般房屋转让的条件，还要考虑贷款合同关系的特殊性。

贷款担保方式对所购房屋转让的约束：

1、抵押房屋的转让

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。如何解决这个问题呢：

（1）卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。

（2）买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

2、第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。

3、无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。

4、目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。

贷款所购房屋转让时，购房人能否办理个人住房贷款回答是肯定的。对购房人而言，这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样，主要不同点是：

（一）由于转让的房屋是贷款所购，因此贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算，由于受让方也申请银行贷款，因此，转让方提前还清银行贷款，受让方得到贷款都要在同一天进行，银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排，房屋转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续，这样才能保证交易正常进行；

（二）对于转让期房的，由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证，因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚，避免交易过程中出现不必要的纠纷。

总之，由于我国住房二级市场开放不久，交易过程的法制化和规范化还有一个过程，广大购房者在转让贷款所购房屋时，要多研究有关合同，多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通，以寻求一条高效的交易途径。

买房时要注意什么问题

1、开发商有没有资质？

房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级（《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围），公众可向建设部门申请查看。

2、楼盘项目是否合法？

正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。

3、购房者的知情权包括哪些？

楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

4、签订购房合同（协议）时应注意的问题？

在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

5、遭遇延期交房时该如何维权？

按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。

6、收房时应注意的问题？

交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书（列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容）和住宅使用说明书。

7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办？

已预售的房屋在施工中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不同意变更的，购房者有权退房。

根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3％以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3％的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3％的，开发商退钱，误差超过3％的，超出部分要双倍退钱。

8、房屋公摊和采光问题的说明

对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例：多层8％—15％；小高层10％—20％；高层15％—30％。

根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定，大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

9、开发商乱收费该向那个部门投诉？

根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。

10、房产证该如何办理？

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。

具体流程如下：

1、领取并填写《房屋（地）所有权登记申请表》，需要开发商签字盖章。

2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。

3、缴纳公共维修基金、契税。

4、提交申请材料：

（1）申请表；

（2）购房合同；

（3）签订预售合同买卖双方书；

（4）测绘表、房屋登记表、分户平面图；

（5）专项维修资金专用收据；

（6）契税完税证明；

（7）身份证；

（9）按揭买房提供银行还贷证明。