(一)出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同,并载明出质的不动产。
根据我国《民法典》的规定,质押合同为要式合同,必须履行特定的形式,即除了合同当事人设质的一致意思表示外,还必须以书面形式订立质押合同,合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的,债权人即使占有了质押的不动产,也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的,因该质押合同无明确的质权指向对象,缺少质权成立的物质基础,也应当归于不能成立。
(二)出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。
对出质的不动产,出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则,不发生质权设定的效力。关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质,债权人不知出质人无处分权的,仍可对质物行使质权的规定,该规定仅适用于动产质押,而不能扩大和套用到不动产质押上来,不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权,否则,质押都应当认定为无效。
(三)不得用于抵押的财产,该财产不能用于质押。
抵押与质押,除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外,在其他方面并无本质的不同,因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押,如用于质押的,应当认定质押无效。
一、质押合同的法律效力
(一)出质人代质权人占有质物的,质押合同不生效;质权人将质物返还于出质人后,以其质权对抗第三人的,人民法院不予支持。
(二)因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有,质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。
(三)出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。
(四)债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的,因此给质权人造成损失的,出质人应当根据其过错承担赔偿责任。
二、质押合同是否为要式合同
(一)要式合同是指合同的成立须具备特定形式的合同;不要式合同则指合同的成立无须具备某种特定形。
(二)不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式。
(三)所谓要式合同,是指必须按照法律规定的形式或手续订立的合同,与此相对应的一个概念为不要式合同,即法律不要求必须以某种形式订立,当事人可以任意采取何种形式都为有效的合同。
(四)要式合同是指以履行特定方式为合同成立的要件,合同是否要式的关键在于合同的存在,受益人的撤消或变更不必征得同意,但必须通知变更的结果。
(五)区分标准一般而言是:“法律要求必须具备一定形式和手续的合同称为要式合同。反之法律不要求必须具备一定形式和手续的合同称之为不要式合同。”
质押合同满足要是合同的条件,可以认定为要式合同。
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