（一）出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同，并载明出质的不动产。

根据我国《民法典》的规定，质押合同为要式合同，必须履行特定的形式，即除了合同当事人设质的一致意思表示外，还必须以书面形式订立质押合同，合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的，债权人即使占有了质押的不动产，也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的，因该质押合同无明确的质权指向对象，缺少质权成立的物质基础，也应当归于不能成立。

（二）出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。

对出质的不动产，出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则，不发生质权设定的效力。关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质，债权人不知出质人无处分权的，仍可对质物行使质权的规定，该规定仅适用于动产质押，而不能扩大和套用到不动产质押上来，不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权，否则，质押都应当认定为无效。

（三）不得用于抵押的财产，该财产不能用于质押。

抵押与质押，除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外，在其他方面并无本质的不同，因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押，如用于质押的，应当认定质押无效。

一、质押合同的法律效力

（一）出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。

（二）因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。

（三）出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。

（四）债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的，因此给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任。

二、质押合同是否为要式合同

（一）要式合同是指合同的成立须具备特定形式的合同；不要式合同则指合同的成立无须具备某种特定形。

（二）不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式。

（三）所谓要式合同，是指必须按照法律规定的形式或手续订立的合同，与此相对应的一个概念为不要式合同，即法律不要求必须以某种形式订立，当事人可以任意采取何种形式都为有效的合同。

（四）要式合同是指以履行特定方式为合同成立的要件，合同是否要式的关键在于合同的存在，受益人的撤消或变更不必征得同意，但必须通知变更的结果。

（五）区分标准一般而言是：“法律要求必须具备一定形式和手续的合同称为要式合同。反之法律不要求必须具备一定形式和手续的合同称之为不要式合同。”

质押合同满足要是合同的条件，可以认定为要式合同。