北京市场上,商住房供给大于普通住宅,深圳12月份商住房供给也占比达80%。即便如此,买这种郊区商住仍然要十分小心。
1、郊区商住房必须重“商”轻“住”
对于郊区的商住房项目来说,商业真正发展起来要相当长的时间。比如北京地铁房山线稻田站的金域堤香项目,该项目有一部分商住产品,但是这项目除了一个地铁站(距离500米),附近真的就如“稻田”一般。未来如果自己不住,也只有出租一条路。商住房没有“商”只有“住”,其价值大打折扣。
2、郊区商住房的装修成本不可忽视
对于一上一下格局的郊区商住房而言,其装修成本是不可忽视的,一个产权面积40平米,实得80平米郊区商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。郊区户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯,再加上夹层成本,仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修,成本可能又上去了。
3、大部分郊区格局一般
一层几十户的郊区商住,不要奢谈格局了,能够给你一扇窗户就不错了,南北通透是不敢想了,室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行,当然有些开发商相对良心,配备了整体新风系统,但这些也不是白给你用的。
4、难以实现“买一层送一层”
郊区商住房如果要实现“买一层送一层”,每一次就比较压抑。事实上我们从开发商的样板间(如下图)也能看出来,市场上真正“买一层送一层”的郊区商住非常少,上层空间差不多只有下层空间的1/2。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高,以增加整体空间张力。
5、郊区商住房只能赚点租金
二手房市场上,同地段商住房和住宅的价格差异非常大,越靠近中心城区,差距越大。
北京的石景山的CRD银座(商住)单价在4.5万左右,而附近的远洋山水则高达7万左右;而地段更优越的西直门区域,金贸中心(商住)单价在5.5万左右,附近的铁路巷单价早已奔10万了。
前段时间有则报道,《190万元商住房税费85万元》,原价45万现价190万,房价涨了4倍多,但由于不享受“满五唯一”等优惠,出售时要缴纳7万多增值税,43万多土地增值税,29万的个税,5.7万的契税……
也许你会想着转嫁给购房者,但这笔钱对方愿意出么?买商住房出手相对困难,核心区赚租金倒是比较好,但五六环外的商住房就得打折扣了。
6、居住成本
这些大家应该都知道,不详细说了,不通燃气、水电物业费都比较贵。
7、产权问题
前几天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番,但商住房的土地是商业性质的,免费续期的可能性不大。
总之,郊区商住房核心是“商”,其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力,还是不要碰的好。
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