房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式,则应按合同办理,在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任,开发商逾期交房承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。对于新冠疫情的爆发,以及政府采取相关防控政策中对部分企业的停工、停产要求,均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,该种情形属于民法典规定的不可抗力情形。同时商品房买卖合同中对此有相关约定的情形下,应当免除房地产开发公司部分违约责任。
律师补充:
在合同履行过程中,开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时,造成购房者较大经济损失,而开发商会承担较小数额的违约责任,导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下,不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款,而应综合考虑法律条款中有关公平原则的相关规定。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
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