房价问题不仅群众关注,更是得到了中央领导的重视,地方政府的压力陡然增大。房价问题控制的好坏,不仅显示了当地的经济发展水平、健康状况,甚至显示了地方政府的态度。在这种压力之下,个别地方政府不惜采用行政命令的手段直接干预房价,这不仅不符合经济规律,甚至可能误读了中央的精神实质,不仅不能解决实际问题,甚至会损害房地产市场的正常发展。
行政干预的最极端形式是政府定价,这种价格是脱离市场的一种表现。价格是市场供求关系决定的,是供需双方力量博弈的结果。政府定价,实际上是政府剥夺了市场对价格的决定权,行政命令代替市场机制成为资源的配置工具。这样做,等于在一定程度上,替代或者取消了房地产市场。价格被扭曲,不能反映真实的市场供需状况。不管是直接规定价格,还是按照某个系数对市场价格加权,本质上都是把政府部门当作了市场的主宰,历史经验告诉我们,这些都是自作聪明的愚蠢行为。
价格降低之后,需求增加,这部分需求并不一定是政府想惠及的中低收入家庭,但是,政府定价和市场价格之间的差价,却成为投机资本争相追逐的利润空间。由此带来的,只能是投机活动的增加,市场更加混乱。如果要控制这种状况,政府部门势必要在这一环节的上下游不断增加行政性限制措施,包括购买资格、转手价格、转手时间等等,结果只能有两种:第一是回到全面的价格管制,第二是政府部门不堪技术性陷阱而自动放弃。
这显然都不是我们希望看到的结果。个别地方政府之所以采取比较强硬的行政干预行为,既是一种路径依赖,又是对房地产市场缺乏信心的体现。房地产市场从上世纪80年代初开始探索,1998年正式建立,到现在不到10年,很多计划经济时代的烙印还没有完全消除,对市场规律的认识还不够深入,遇到难题很容易穿新鞋走老路。同时,对政府部门的权力来说,市场经济是减法,计划经济是加法,权力扩张往往出自本能。至于这种行为到底将会产生何种影响,往往缺乏经济学方面的考量。从市场角度解决问题既困难又费时,对急于表现政绩、态度的地方政府而言,有点远水不解近渴。这种短期内的房价下降很容易制造,再加上我们习惯上宁左勿右的习惯性思维,很容易导致行政权力的滥用。
应该看到,房价高低,是一个相对值而不是相对值。之所以大家觉得房价高,是因为房价上涨的幅度大大超过了收入上涨的幅度。房价之所以上涨过快,主要在于供给不足,需求旺盛。由于房屋这种商品的供应特点,供不应求是城市化进程中的常态,房价上涨也是这种进程中的固有特点。但房价之所以成为社会问题,乃是因为房价门槛以下的群体人数过多,房屋供给结构不合理,房源向中高收入集中。
这种供给结果不合理体现在两个方面。第一,市场中商品房供给结构失衡,户型偏大,定位偏高,总价偏高。即使在90/70政策近一年之后,90平方米住宅投资仅占商品住宅投资的17.2%,政策的执行力再次被质疑。第二,保障性房屋与商品房供给失衡。在1998年国务院23号文件中,明确提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,这实际上以免对中低收入者为主的供应体系,但是,地方政府在利益驱动之下,本末倒置,实际上变成了以商品房甚至高档商品房为主的供应体系,从而导致了社会保障性住房供应不足,大量中低收入者买不到保障房、买不起商品房。
因此,解决高房价问题,仍然要从这两个症结入手。在市场上,坚决贯彻90/70的政策要求,调整供应结构,增加市场供应,用市场手段平抑房价;在社会保障方面,补上历史欠账,大力发展以廉租房为主的住房保障体系,保证居民的基本居住条件,促进社会稳定。
这些办法,相对而言,更加符合市场规律,符合全体人民的长远利益。虽然无法取得立竿见影的效果,却是真正解决房价问题的必由之路。话说回来,房价问题非一日之寒,不可能毕其功于一役,需要耐心和时间。
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