昨日，武汉市第十二届人大常委会第二十五次会议表决通过经过多次修改后的《武汉市物业管理条例（草案表决稿）》，对市民普遍关注的一些焦点问题作出了最新规定。表决通过的物业条例，经省人大常委会审议通过后将正式实施。

焦点一：未入住新房首年收70%物业费

去年10月23日，武汉市人大常委会就《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》组织立法听证会时，市民代表普遍认为，房屋交付后未使用的，因业主没有使用房屋，就不会发生装修和使用等行为，也不会产生生活垃圾等等，其物业服务费用应减半收取或免受。但武汉市人大常委会在审议《武汉市物业管理条例（草案修改三稿）》时，委员们则认为，物业费应照常收取，否则有鼓励炒房之嫌。

昨日表决通过的《武汉市物业管理条例》最终采取了折中方案：房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

焦点二：业主大会筹备组组长由政府派任

小区成立业主大会，其筹备工作政府是否应该介入，一直是社会争议的焦点之一。在去年举行的听证会上，代表出现了两种截然不同的态度。一方认为，政府介入小区业主大会筹备工作不合适。理由是：政府的角色应当是法律秩序的维护者，调停业主、物业服务企业、开发建设单位等主体的各种利益冲突。因此，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会不应参加业主大会筹备组。但另一方认为，街道和社区居委会参加业主大会筹备组可以推动小区业主大会尽快建立，破解当前业主大会成立难的问题。

鉴于当前不少小区业主大会的确存在成立难的问题，表决通过的《武汉市物业管理条例》肯定了政府对小区业主大会成立的指导和监督作用。条例总则中明确规定，街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

条例第二十二条：筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

焦点三：使用维修金仍需2/3以上业主同意

住房专用维修金的使用和管理，是广大业主关注的焦点。过去，业主的专项维修资金均由政府有关部门代为监管，市民普遍认为其中存在很大的利益空间，严重损害了业主利益。表决通过的《武汉市物业管理条例》维护了业主利益，明确规定业主大会“依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项”。

但在住房维修资金的使用程序上，条例没有根本性的变化。条例第三十二条：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

在去年举行的听证会上，市民代表一致建议取消两个“三分之二”的规定，因其过于机械，缺乏可操作性。据了解，截至2009年5月底，全市住宅专项维修资金累计达33亿元，实际使用不到2000万元，说明实际使用程序难的瓶颈非常严重。

焦点四：小区停车费将由政府制定基准价

关于小区停车位的出售、出租，此前市民普遍认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，优先满足小区业主相对于本物业管理区域外的单位或个人的优先权，这个优先权应该是绝对的、有法律保障的。建议限制开发商高价出租，用政府指导价来控制。还有市民代表建议，为避免开发商通过连续合同达到规避六个月的限制，应该设置公告和备案程序。

表决通过的《武汉市物业管理条例》明确规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

据介绍，今后的小区停车费，将由市物价、房管部门根据物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定一个基准价，确定不超过基准价20%的上浮幅度，并向社会公布。

此外，条例还明确规定，利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租；利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定；业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。