具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

承租人未必拥有优先购买权

近日，徐汇区法院根据最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对一起承租人优先购买权纠纷作出一审宣判，房屋承租方张某和顾某诉请法院判决出租方售房行为无效的主张被驳回。

房产转让起纷争

2003年5月，张某与上海某羊毛衫厂签订房屋租赁合同，承租该厂名下位于襄阳南路的一处房屋，后顾某一同参与承租。其间，羊毛衫厂在企业改制中被兼并，上述房屋产权转至海螺集团名下。为解决历史遗留问题，海螺集团于2007年12月根据羊毛衫厂早前与某服饰公司老板金某达成的转让协议，与金某签订了房屋买卖合同。次年8月，金某与张、顾二人重新签订租赁合同，双方协议合同内容除出租人外不作改变。然而一年之后，张某和顾某却向法院提起诉讼，以海螺集团与金某之间的房屋买卖行为侵害了他们的优先购买权为由，要求法院判决两被告之间的买卖合同无效，同时按照该买卖合同的价格由原告方与海螺集团建立买卖合同关系。

两被告对此辩称，双方的房屋买卖合同是依法订立的，手续完备，且已过户。两原告并没有和海螺集团签订过任何租赁合同，他们的诉讼请求没有事实和法律依据。

善意取得受保护

法院经审理后认为，根据相关司法解释的规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。此外，就优先购买权的问题，法院认为，襄阳南路房屋的转让是在羊毛衫厂改制过程中订立的，并经上级公司批准确认，因此买卖合同合法有效，金某为善意取得。本案中的房屋转让，目的是为解决历史遗留问题，相关事宜的协商持续多年，直到2006年10月经协议书确认由被告金某作为购房人，因此羊毛衫厂、海螺集团及其上级公司对受让人的确定具有选择权和批准权，受让人金某所享有的受让权也具有专属性。

此外，被告金某在取得房屋的产权后，与两原告重新签订租赁合同，其中顾某签字确认。张某与顾某作为共同承租人，对两被告的房屋买卖行为应该有所知晓，时隔1年后才提起优先购买权的诉讼，超过了合理期限，故驳回两原告的全部诉讼请求。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。