一、土地使用权的抵押期限应如何依法设定

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。

在实际操作中，一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或者不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押权人提出了质疑，法院、律师事务所等部门也有异议，给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限，土地使用权抵押则形同虚设，不但与现行法律法规的相关规定不符，影响了土地登记的规范化和土地使用权的流转，而且不利于保护抵押双方当事人的合法权益，不利于社会经济秩序的稳定。

二、抵押担保债权无法实现的情况

（一）抵押物租赁在先，抵押在后，抵押权不能对抗租赁权

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

（二）已为债权设定抵押的财产但被其他债权人申请法院先行查封，抵押权实现非常困难

在抵押人对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封的情况也较常见。实践表明，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。

三、房主未按合同解除抵押是否属于根本违约

房主未按合同解除抵押是属于根本违约。部分履行是指合同虽然履行，但履行不符合数量的规定，或者说履行在数量上存在不足。在部分履行的情况下，非违约方有权要求违约方按约定交足数量，也有权要求支付违约金，在不足以弥补损失的情况下，还有权要求赔偿损失。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。