一、以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因

(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。

(二)便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。按照该程序完成一块土地使用权的转让，将需要很长的时间周期，而且一旦在某一环节出现问题，就会直接影响土地使用权的交易。同时，政府主管部门对于双方申报的价格还要组织相应的专业机构进行评估。作为交易双方来说，交易的成本越低对双方就越有利。所以一旦评估，交易双方将没有任何空子可钻。这也是交易双方不愿直接交易的原因。

(三)股权转让方式可以避免缴纳繁重的税务负担。按照我国税收征管方面的法律规定，土地使用权转让需要交纳契税、土地增值税、营业税等十余种税收。一宗土地交易按正常的缴纳标准少则几百万，多则几千万。对交易双方来说这种成本是看得见、摸得着的。交易双方如果有别的方法，交易双方毫不犹豫的会选择更有利于自己的方式。

(四)股权转让方式手续简便，办理快捷，而且成本较低。一个正常公司的股权转让，如果转让双方没有特殊的要求(比如公告)，股权转让的变更手续，三天就能办理完毕。而且股权转让的登记机关在审查股权转让时，只进行形式审查，并不进行实质性审查，这就给转让双方更多的空间。

二、划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定

由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件，而且由于直接进行土地使用权转让，必须缴纳契税、营业税和土地增值税，税负较重，这使得在实践中房地产开发商们经常不直接转让土地使用权，而是转让拥有土地使用权的公司的股权，从而使受让股东获得对土地的间接控制权和利用权。对此种行为的法律效力，司法实践中主要有两种意见。

一种意见认为，该行为系以合法形式掩盖非法目的，即当事人的真实意思为转让土地使用权，但因法律的强制性规定而无法以土地使用权直接转让的方式实现，因此以另一个法律行为(转让股权)掩盖真意，以实现同一效果。此外，此种行为恶意规避国家关于房地产法(主要是《城市房地产管理法》第三十八条的规定)和税法的相关规定，属于规避法律的行为，因此应当认定无效。

另一种意见认为，该行为合法有效，理由在于，公司股权转让是公司法所保护的法律行为，股权转让并不导致土地使用权权属的转移，土地仍是原公司的财产，股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。任何股权变动都会导致资产控制状态的变化，不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力。同时，税法制度允许当事人在不违反法律的强制规定的情况下合理避税。如果认定此类行为无效，将会削弱股权的流通性，违反公司制度的基本特征，影响交易安全和效率。

笔者认为，当事人以股权转让形式获得被转让股权公司的资产，主要是房地产项目及土地使用权，规避了在房地产项目及土地使用权中转让应当符合的法定条件，表面上看，似乎是以合法形式掩盖了非法目的。但是，不能简单地得出这样的结论。因为，当事人要想取得一个房地产项目可以有两种可供选择的方式，其一是直接转让该房地产项目，其二是间接收购该房地产项目所在的公司，这两种方式本身都是合法的。

目前，法律、法规对直接转让房地产项目规定了严格的限制条件，但是对收购房地产公司的股权并没有施以同样严格的限制，所以实践中以收购房地产公司股权方式达到受让房地产项目的做法屡见不鲜。这的确存在规避法律的问题，但至少目前这种规避还是合法的，仍是当事人在法律允许范围内的合法选择，至多说是“钻了法律的空子”。

如果国家认为，确实需要对此类行为严加调整，完全可以通过完善立法加以解决。所以，不应当仅因为当事人规避了直接转让房地产项目的法律限制，就认定股权转让合同无效，两者是不同的法律关系，须分别判断。

另外，当事人在股权转让合同中故意约定低价，规避以正常价格转让股权时应当缴纳的税收，属于恶意串通，损害国家利益的行为，此种行为无效。但需要指出的是，由此种行为导致的合同无效，不是整个股权转让合同的无效，而仅仅是股权转让合同中的价格条款无效。股权转让合同仍然有效，但是当事人恶意串通，逃避税收，损害国家利益的行为无效，必须按照包括所谓拆迁补偿款、项目补偿款等在内的实际交易价格，依法补缴税款，并接受处罚。