《广州市房屋交易监督管理办法》将从2014年11月1日起施行。《办法》第十条规定,商品房销售广告、宣传资料不得包含物业升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容。《办法》第三十九条明确房地产开发企业违反上述规定,将被责令限期改正并处以5万元罚款,若造成购买人合法权益受到损害,还应承担民事责任。
《办法》作为地方性政府规章,是对开发企业宣传或者销售商品房行为的明确规范,有利于房地产业的健康有序发展和对消费者的权益保护。其中规定商品房销售广告、宣传资料不得包含物业升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容,并非独创,而是强调,是因为此种广告宣传行为构成违法,属于虚假广告。
1998年12月国家工商行政管理局修订的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定,房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。《暂行规定》是部门规章,具有法律效力,因而如果广告宣传涉及物业升值、投资回报等内容,则属于违法。
今年8月25日,《广告法》修订草案提交第十二届全国人大常委会第十次会议审议,除了对明星代言更多规范,广告须先用过等外,还明确界定了属于虚假广告的四种情形,其中就包括:推销的商品与商品或者服务有关的允诺等与实际情况不符,对购买行为有实质性影响的。广告宣传涉及物业升值、投资回报等内容,无疑会产生误导、欺骗公众的效果,对消费者购买行为具有实质性影响。
房产广告宣传涉及物业升值、投资回报等内容,属于虚假违法广告,实践中会产生诱导性购买效果,产生消费误导,也为今后商品房矛盾纠纷大量发生埋下隐患。
审视我国现有的商品房销售广告立法,体系还比较薄弱。存在着不系统、操作性不强、法律位阶不高、执法不利、缺少对房地产广告,特别是商品房销售广告的监督和管理等问题。除了《广告法》的笼统规定,就《房地产广告发布暂行规定》而言,仅属于部门规章,法律位阶不高,而随着社会经济水平不断提升,相关罚则也滞后于形势发展,显得不够有力,对打击各种房产虚假广告不利。这就要求通过立法的修订完善,补强法律的短板。
上述《办法》规定,处以5万元罚款,实际超过了《暂行规定》最高不超过三万元的要求,作为地方规章,其有益尝试体现了法律、条例的与时俱进。而即将修订的《广告法》,更将明确规定房地产广告不得含有融资或者变相融资的内容,以及升值投资回报承诺。这就意味着,房产广告宣传不得涉及融资、物业升值、投资回报等内容,将从部门规章、地方规章上升到国家法律层面,加上新消法的施行,通过法制的统一、全面实施,国家对此类虚假违法广告的打击将更有力,广告市场将更为有序规范,消费者权益也将得到更大保护。
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虚假广告,是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的,一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符,另一就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想,从而影响其购买决策的商品宣传。 广告主、广告经营者、广告发... 更多>
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虚假广告认定福建在线咨询 2023-06-03虚假广告认定具体如下: 第一,虚假广告的主体包括广告主、广告经营者和广告发布者。《广告法》第二条规定:“广告主、广告经营者、广告发布者在中华人民共和国境内从事广告活动,应当遵守本法。”第三十八条规定:“……发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。
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