1、房屋估值：贷款银行会委托专业评估师对房屋进行评估确定其市场价值，其中房屋的位置、面积、房龄、交通便利性、周边环境、小区配套设施等因素会影响估值，然后再根据评估值的一定比例确定最高贷款额度，一般在70％～80％这个范围内。

2、原有贷款余额：房子二次抵押通常是在原贷款行才能办理的，因为房贷还没有还清，则二次抵押贷款是在原房贷基础上进行的，也就是会参考原房贷剩余金额，即贷款银行在房屋市场价值的基础上扣除剩余贷款金额，剩余部分金额就是二次贷款额度。

3、借款人信用状况：借款人在办理房子二次抵押贷款时，也会被银行重新查询征信报告，根据其信用状况来判断借贷风险，其中会参考借款人征信报告上的借贷记录、逾期记录、查询记录、公共记录等。一般借款人借贷记录少，没有逾期记录，以及没有频繁申请贷款等，说明借款人信用良好，其违约风险小，比较容易获得较高的贷款额度。

4、借款人收入情况：贷款银行会综合借款人的工作单位性质、职位、工作年限、月工资、社保、公积金等因素来评估借款人的收入情况，借款人的收入水平高、工作稳定，说明其具有稳定的还款来源，则这类借款人的风险也会比较低，贷款银行往往会给出较高的贷款额度。

5、借款人负债情况：贷款银行在给借款人确定贷款额度时，还会考虑借款人的征信负债情况，包括信用卡欠款、其他贷款欠款等。如果借款人征信总欠款金额占了总收入的50％，说明借款人负债率较高，风险比较高，贷款银行可能会限制其贷款金额。

6、借款期限：贷款银行还可能会根据借款人房子二次抵押贷款期限不同，授予不同的贷款金额。如果借款人的贷款期限越长，意味着银行需要用比较长的时间才能收回贷款，风险比较高，因此可能不会授予太高的贷款额度，反之期限短风险小额度会比较高。

7、贷款用途：借款人在办理房子二次抵押贷款时需要提供一个合理的贷款用途，而不同的资金用途也可能会导致贷款额度不同，比如银行可能对特定用途，包括教育、医疗等会给出较高的贷款额度。

房子二次抵押需要什么条件

1、办理二次抵押贷款的房屋必须是现房。这意味着只有已经建成并取得房产证的房产才具备办理二次抵押贷款的基本条件。

2、借款人办理二次抵押贷款的房产必须已经完成抵押登记，并且办理银行是该房屋的抵押权人。这是因为银行需要确保在借款人无法偿还贷款的情况下，能够通过抵押物来获得借款人的偿还。

3、办理二次抵押贷款的房屋必须已经办理了保险。这是为了保障银行在房屋出现意外损坏或灾害时能够及时获得相应的赔偿，从而保障借款人和银行双方的利益。

4、办理二次抵押贷款的房产必须具备可二次抵押的额度，即房子贷款的余额小于现在房价的七成。这是为了确保银行在借款人无法偿还贷款时，能够通过房屋的二次抵押获得足够的偿还金额。

5、借款人必须具备完全民事行为能力，这意味着借款人必须具备完全的法律能力来进行交易，并且能够独立承担债务责任。

6、借款人的收入必须稳定。银行需要确保借款人有足够的还款能力，因此借款人的收入稳定性是银行考虑的一个重要因素。

7、办理二次抵押贷款的房产应为市场发展较大的住房和商业用房。这是因为这些类型的房产更容易获得较高的评估价值，从而能够获得更高的贷款额度。