（一）、去正规的中介寻找房源

如果你想找中介，记得一定要找正规的中介，挑牌子大的找。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。

还要和中介谈好付款的时间，一般是签完合同先付一部分，过户后付剩下的。

（二）、实地考察房屋情况

1、房屋本身的建筑情况

比如户型、结构、采光、质量、朝向、面积等等问题，最容易忽略的则是下水道是不是堵塞和墙面是否渗水。

2、考察周边环境

去看看周围的交通情况、生活配套的场所（超市、医院、学校）、小区绿化、物业保障、噪声、保安等等。

（三）、看房子产权是否清晰

1、看房产证

什么情况下，房子是没有房产证的？房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。这种情况千万别答应，这是属于业主自己需要解决的风险，购房者没有必要这么做。所以让他借钱把证赎回，再谈买房的事。

其次房产证上的户主信息必须要核对，身份证号码看清楚！如果是多人持证，那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷，你的合同就是一个大漏洞。

2、去房管局核对相应的信息

卖家手上的东西是可以作假的，要是自己实在没把握，就去跑一趟房管局，问问清楚，别省下这个跑腿的功夫。顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

3、看房屋是否在租

这话情况是不是没有出现过，你交了钱，兴高采烈地搬家然后发现屋子里有个人，死活不让你进去，因为人家租着。你说这是你的房子，让租房的人滚蛋？不好意思，国家有规定：买卖不破租赁！也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以买房之前问清楚再说。

（四）、交易前要处理的问题

看看二手房的相关费用是不是有所拖欠。有些卖房者，在房子没卖出去之前就已经欠下了不少的物管费用，如果你不知情就把房子买下来了，那么不好意思这些钱都得你自己出。这种冤枉亏相信谁都不想吃。那我们主要要看哪些物管费呢？主要有这几种：水费、电费、物业费、煤气费、宽带费、电话费、有线电视费等等。这些在签订合同的时候都要找业主相信确认一下。

（五）、签订合同交首付

1、约定付房款方式

这也分两种方式，一次性和分期。在这里还是建议大家选择后一种吧，哪怕再有钱，毕竟房贷利息比其它的借贷利息要低的多了。

2、确定好交房的相关细节

第一、确定好交房的时间和交房的要求。（比如房屋整洁之类）

第二、过户时确定好时间和费用。时间就是你到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用就是过户时所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

3、房产证上的上证人数

房产证到你自己手里以后，想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。这事最好在过户的时候就办好，不然以后会很麻烦。

4、确定好户口迁出的时限

这种麻烦事出现的情况也不少，如果不确定好时间，业主一直拖着你，你能怎么办？户口还在别人那里。所以，在合同上确定好户口迁出时限，避免扯皮的情况出现。

5、明确好违约责任

如果合同签完，房价飙升了，业主要求你退房，怎么办？开始在合同上就签订好相关违约责任的条约。

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么“之前”、“之后”的字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

（六）、贷款办理

办理贷款的时候，需要房东双方同时到场签字，如果买家已婚也需要双方同时到场，去银行签字。买家需产权人到场，准备身份证、买卖合同、婚姻证明、私章、收款账号和户口簿。买家需准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水（这个很重要）、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据、私章和还款账号。

关于还款方式目前有两种，一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本金还款方式。前者每月的月供相等，利息递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利息递减。一般来讲采用等额本息的较多。

在签订完合同之后，最好向银行详细问清放款时间，同时与卖家具体协商，以免出现因贷款迟放而导致的卖家扯皮后悔情况的出现。

（七）、产权过户领取房产证

过户时卖家所有权利人都要到场，买家最少一人到场，准备好所需材料（房产证、买卖合同、买卖方身份证、贷款合同等）。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。

过户后约20天产证便会下发。产证下来后，可凭收件收据去交易中心拿号，再去领取产证。有贷款的他证和房产证复印件送去银行，银行准备放贷。

一旦产证到手，无论房东有没有迁出户口，不影响买家户口的迁入。但是过户之时最好确定好卖家户口迁出时间，避免卖家推延户口迁出从而带来的不必要麻烦。

（八）、交割房屋

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

一、看二手房需要注意什么

看二手房需要注意以下事项：

一、房屋自身建筑情况

如楼形、房龄、户型、朝向、楼层、视野、通风、采光、房子的实际使用面积、是否无税、装修、建筑质量、价格等，如果是一层的要注意是否反味，顶层的房屋要注意是否有漏雨的痕迹，老小区还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等问题：

1、房龄。房龄直接影响你在银行贷款能贷多少年，看房时可以向房东问清楚。如果房东同意的话，看看房本或者原购房合同，确认房子的年限；

2、户型。看户型，首先看看这个户型中各功能区的设置是否合理，能不能满足你自己的需求。其次看看室内采光，尤其是看塔楼中的房源时，要注意卧室、客厅的采光问题。再者，要看看室内面积的使用率，如果房子面积不小，单能放的家具不多，空地占一部分面积，那么买了房，就亏了；使用面积比较明显的是板楼和塔楼的区别，板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米；

3、楼层。注意一下房子在几层，有没有电梯，逃生通道的位置。如果房子在底层，要注意阴天下雨是否有反味的情况，如果房子在顶层，要注意是否有漏雨的痕迹；

4、是否无税。二手房需要交的税费有契税、个税、增值税等，影响各税种征收比例的因素有房子是首套还是二套、是否“满五唯一”、房子为普住还是非普住、房本有无满2年等。看房时需要跟房东问清楚，因为这些信息直接关系到最后用多少钱买了这套房。

二、房屋所在小区的情况

1、看物业。观察小区保安说话、走路、站姿等的方面，可以看出这个小区的物业属于好中差中的哪一类。好的小区物业，保安站的笔直，走路带风，安保严格。此外，不同的小区物业在日常对社区的服务差距很大，这种差距不仅仅是养房成本的物业费上，园区利率维护等显性服务容易发现，但一些隐形的服务对于初次到园区看房的人是很难发现的，比如物业服务的质量，社区安全、绿化、处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的能影响买完房后每天的心情；

2、看小区环境。进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画小广告，有电梯的楼还需要乘坐电梯是留意电梯是否有老化运行问题，有小孩的小区里人车是否分流等等的排水。这些直接关系到你入住之后的舒适程度；

3、看排水系统。如果看房的季节有雨，下雨的时候去周围转悠一下，看看小区的排水系统如何，这个能有效预防入住之后一下雨就在家里“看海”；

4、居住群体构成。之所以强调看房时要观察楼梯或电梯间有无乱刻乱画的现象，是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平，更关系到园区居住人群的素质问题。一面乱刻乱画的墙就是一面镜子，里面可能有你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质。

三、附加价值

这里主要说的是学区，相邻的AB两个小区，A是区域内某所小学的学区房，但并不代表B小区的房子也是。有时候同样是A小区的房子，楼栋不同，学区也会不同，因为如果是买学区房的，一定要询问清楚，所看的房子有无学区，以及入学条件。如果在看房过程中遇到问题得不到解决，可以向经纪人求助，经纪人对于小区的了解程度并不亚于房东。当然，实际考察时，还可以问问居住在小区里的老人。

四、产权是否明晰

购买二手房时，产权问题尤为重要，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

五、手续是否齐全

即是否在房屋登记机构办理了房屋所有权登记，是否办理了土地证登记等。

买的二手房过户的流程如下：

1、买卖双方订立买卖合同；

2、接受房地产交易管理部门的审查；

3、房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续；

4、办理产权转移过户手续。

综上所述，购买二手房过户前需要注意核实房屋所有权人是否同意转让房屋，应当确定房款到位，核实物业费是否缴清等情况。买二手房过户流程包括订立买卖合同、接受审查、立契、办理转移过户手续。