上诉人唐雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(1999)徐民初字第1524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人唐雄及其委托代理人史五大、施雨，被上诉人法定代表人张建平及其委托代理人钱福荣到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院认定，本案系争房屋本市新乐路8号系上海市教委(原名上海市高教局)于1992年移交上海市徐汇区房产管理局，由上海市教委承租。1997年7月起上海市教委向上海永福物业有限公司缴纳房租，该房的产权证至今未办。上海永福物业有限公司同意承租人上海市教委将本市新乐路8号房屋转租给上海晓雷实业有限公司;上海晓雷实业有限公司将其承租房屋中的新乐路8号一、二层房屋转租给唐雄，系经上海市教委同意，而未经上海永福物业有限公司的同意。1998年3月间，唐雄对本市新乐路8号上下二层的房屋进行装潢。1998年5月1日，唐雄在系争房屋中开办餐厅并试营业;同日，上海晓雷实业有限公司与案外人上海市教育委员会机关事务管理处(以下简称上海市教委机管处签订协议书，约定由上海晓雷实业有限公司向案外人上海市教委机管处承租本市陕西南路沿街部分房屋及新乐路沿街部分房屋，租期为五年六个月，自1998年4月1日至2003年9月30日止，年租金80万元。1998年6月1日，上海晓雷实业有限公司、唐雄签订租房合同，约定由上海晓雷实业有限公司将本市新乐路8号的房屋出租给唐雄，租期为五年，自1998年5月1日至2003年4月31日止，年租金90万元，1998年5月、6月房租每月结清，自1998年7月起房租按季度支付，提前15天结清。1998年10月9日，唐雄办妥上海亨利餐厅的营业执照，负责人系唐雄，该餐厅系私营独资企业。现上海晓雷实业有限公司因唐雄自1998年11月、12月、1999年1月分别欠其租金差价8333.33元及自1999年2月起，唐雄未给付租金，遂起诉至法院，要求终止租房合同，判令唐雄给付至唐雄实际搬离日止的房租，承担自欠租日起到唐雄实际给付房租日止的滞纳金。

在原审法院审理中，原审法院对唐雄投入到系争房屋中的装潢委托上海徐汇审计事务所审计，结论为：该系争房屋中的装潢现值为362237元。上海晓雷实业有限公司表示没有异议，唐雄对报告中人工费30元/工，应为60元/工，施工中小工具损耗、图纸设计费未予列入审计提出异议。对此，原审法院委托上海徐汇审计事务所对审计报告进行复议，复议结论为：审计报告所涉人工费按93定额执行，唐雄称按60元/工计算缺乏依据;设计费不属于装饰工程结算造价范围，故审计报告未予列入;有关零星工具损耗定额中已综合考虑，不再另行计算。原审庭审后，唐雄提供了一份有关系争房屋室内外设计费个人收款的付款凭单，但上海晓雷实业有限公司不予认可。原审法院经审理后作出判决：一、原告上海晓雷实业有限公司与被告唐雄于1998年6月1日签订的租房合同无效。二、被告唐雄及其开设的上海亨利餐厅应于本判决生效之日起十五日内搬离本市新乐路8号房屋，该房屋由原告上海晓雷实业有限公司收回。三、被告唐雄应给付原告上海晓雷实业有限公司自1998年11月至1999年1月的房屋使用费25000元以及自1999年2月起至被告唐雄及上海亨利餐厅于实际搬离日止的房屋使用费，具体数额以每月75000元计算房屋使用费。四、原告上海晓雷实业有限公司的其余之诉，不予支持。五、原告上海晓雷实业有限公司应补偿被告唐雄房屋装潢费362237元。

一审判决后，唐雄不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决一、二、三、五项，确认上海晓雷实业有限公司与唐雄签订租赁合同有效，不同意搬离新乐路8号房屋，不同意给付房屋使用费及房屋使用费的计算方式，不同意对方给付房屋装潢费362237元。上海晓雷实业有限公司则表示服从原判。

经本院审理查明，原审查明事实无误。

在本院审理过程中，上诉人唐雄对设计费不属装饰工程结算造价范围以及审计只计算装潢部分提出异议，认为设计费应属于装饰工程之内，审计不能只计算装潢部分还应该包括餐饮部分的投入。唐雄还对系争房屋的面积提出异议，认为上海晓雷实业有限公司和上海市教委机管处的合同，写的是330平方米;上海晓雷实业有限公司与唐雄之间的合同，写的是410平方米，说明唐雄实际使用的系争房屋面积不对。本院经向徐汇审计事务所调查，设计费不属于装饰工程结算造价范围，审计事务所一般对设计费不作认定，上诉人唐雄也没有确凿的证据证明设计费用。装潢审计只能计算装潢部分，装饰部分的投入不属于装潢审计范围。经现场勘验，系争房屋的面积为445平方米，超过上诉人，被上诉人之间的合同规定的410平方米。

本院认为，系争房屋本市新乐路8号一、二层房屋由案外人上海市教委于1992年移交给上海市徐汇区房产管理局，且由上海市教委承租至今，尽管该房的产权证至今未办，但原审法院认定该房应为国有资产并无不当。上海市教委经房屋产权管理人上海永福物业有限公司同意将系争房屋转租给上海晓雷实业有限公司，上海晓雷实业有限公司又将系争房屋转租给唐雄，虽然征得上海市教委的同意，但没有征得房屋产权管理人上海永福物业有限公司的同意，故该租赁合同因未经出租人上海永福物业有限公司的同意应认定为无效。原审法院根据无效合同财产返还原则作出的处理并无不当，本院予以支持。上诉人在使用房屋期间投入的装潢，根据审计结果应由上海晓雷实业有限公司予以补偿。虽然合同无效，但上诉人实际使用了房屋，支付房屋使用费是理所当然。原审法院的处理并无不当，上诉人的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币12330元，由上诉人唐雄负担。