一、商品房买卖备案后能否退房

一般情况不能否退房，除非出现下列情况能否退房：

1．迟延交付房屋超过约定期限。

2．开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。

3．开发商没经购房人同意变更设计。

4．拿不到产权证。

5．无法得到贷款。

6．实测房屋面积与暂测面积的误差超过3％。

7．房屋质量不合格。

8．出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人。

9．商品房预售许可证存在欺诈。

10．出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

11．套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围。

12．因不可抗力致使不能否实现购房目的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能否交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人能否自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能否取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，能否按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

二、买房后能否退房

买房后是否能否退房视情况而定。

1．在签订买房合同之前，买方能否反悔，无需承担违约责任。买房子是自愿行为，不是强制性的，如果购房者买了房子之后不想要了，当然是能否选择退房的。

2．如果买卖双方签订了购房协议，购房者提出退房请求，需要承担违约责任。如果双方在合同中约定了违约金的，应当按照约定赔偿违约金，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能否根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能否根据当事人的请求予以适当减少。如果双方没有约定违约金的，能否按照实际造成的损失承担违约责任。

3．如果双方已经将房产过户，说明合同已经履行完毕，如果购房者反悔的，不能否退房，需要与出卖者重新协商。

《民法典》第五百八十五条

当事人能否约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也能否约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能否根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能否根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、开发商30天不备案能否退房

能否，但是签订购房合同后，退房时需要经销售者同意。

未经同意的，即为违反合同约定，需要按照合同约定承担违约责任，如支付违约金或者赔偿损失。一般备案不是合同生效的必备要件。

因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；

如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方能否请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》：第三章　合同的效力　　第五百零二条　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。\n　　依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。\n　　依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。