保障房项目开发的利润究竟有多高?
金隅股份(2009.HK)执行董事兼财务总监王洪军11日在业绩记者会上称,该集团保障房的毛利率高达20%以上。
而上海城开集团总裁倪建达则称,该集团建设的保障房项目性质为“非营利”,“政府也同时保证我们不亏本,只向我们支付管理费。”此前,万科总裁郁亮也称,“建保障房,只要给我1块钱利润就够了。”这两种说法,皆与“20%以上的毛利率”相差甚远。
“20%毛利”可能性
陈晟认为,金隅股份通过变更土地用途换来20%毛利,这是可能的。“在价格上,工业用地的价格要远远低于住宅用地的价格。而且,普通的变更,需要通过政府部门批准,并补交土地出让金。”
旭辉集团总裁助理张伟(微博)峰强调,金隅股份通过土地用途变更,获得高利润水平,实属个案,因为“不是每家企业都能享受到土地用途变更的权利”。
三种开发模式利润不同
保障房的利润差距,更主要的体现在开发模式的不同上。
据陈晟介绍,目前保障性住房的开发模式,主要有委托代建、配建、直接招标三种。
如果是委托代建模式,由于土地和资金均由政府划拨和筹措,开发企业只能获得工程总价1%左右的委托费。
如果是配建模式,即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地,最后由购买土地的开发商负责建设,那么利润则主要在于商品房销售部分。另一种所谓的“配建”即允许开发商将保障性住房地块,拿出一部分建成商品房对外销售,那么利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。此外,保障房部分政府也给开发商预留了一部分微利,具体额度在开工之前就已由政府设定。
第三种是直接招标模式,即直接以整体保障房地块出让,资金初始由开发商支付,到后期由政府购买并负责销售,支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。
“第三种模式较多见于国有开发企业,而配建模式较多见于民营开发企业,而委托代建模式则民营、国有都有。”陈晟说。
中金公司分析师白宏炜在3月底发布的一份报告中曾写道,在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下,政府很难承担每年6000亿~7000亿元的资金压力,因此需要寻求开发商和金融机构帮助,而“政府+开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。
不同类型的保障房,其开发利润同样有别。
据陈晟称,一般情况下,限价房有10%-15%的毛利,经适房、廉租房、公租房有3%左右的利润率,棚户区改造住房如果实现一二级联动开发,收益率较高。如某大型上市房企在广州的一个保障房项目,利润率即达到10.8%。
成本控制风险
或高或低的利润之外,开发商参与保障房建设的风险同样不容小觑,政府信用风险即是其中之一。
陈晟提到,由于保障房大多采用开发商代建或者配建,之后由政府回购或者由开发商面向政府规定的对象定向销售,所以政府的回购期以及销售程序需作出严格规定,否则开发商可能面临亏损的风险。比如某大型上市房企在广州的限价房项目,实现了10%的利润率,而在北京的限价房项目则出现亏损,究其原因,主要是政府的销售方案滞后,楼盘不能按时销售,导致资金无法回笼。
有分析人士进一步指出,目前各地建设保障房的模式,是以BT(BOT的一种形式)方式由企业垫资建好后转交给地方政府,即一个项目的运作通过项目管理公司总承包后,由承包方垫资进行建设,建设验收完毕再移交给项目业主。但这种模式面临地方政府换届风险,具体而言就是地方政府“爽约”还款担保和土地抵押承诺。
开发商面临的另一个风险是成本控制。东渡国际集团投资部经理孙嵘称,相比之下,小企业风险更大,因为“小企业没有规模优势,控制成本能力较差”。
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