案情简介

刘先生从八十年代就开始在房管局下属的供暖公司工作，由于一次工伤，刘先生一直病休在家，2001年房管局给职工提供福利，只要是房管局职工都鼓励以一定的优惠价格购房。但是这个消息没有任何一个人通知刘先生，2003年刘先生才知道这个消息，后刘先生多次找领导解决分房问题，局领导说房屋已经认购完了，没得可买。后来在刘先生的多次协调下，直到2011年供暖中心主任找到刘先生，说单位在永安里有一个简易平房，你要不要。如果要先刘先生一想也可以，就同意了。事后刘先生把房屋进行了装修。而且单位领导还让刘先生补了一份分配房屋申请，但该申请书房管局盖章后，供暖中心领导说过几天再给刘先生。随后供暖中心副主任让刘先生交纳一年的房屋管理费，刘先生不同意，因为别人都是月交，为什么我是年交，由于此事与单位发生纠纷。2013年8月刘先生接到单位起诉他腾房的法院传票。拿到传票后，刘先生很担心，毕竟自己确实没交房屋管理费，也问了一些律师，都说他官司赢不了。刘先生听朋友提起王晓营律师比较擅长打房产类官司，以前也帮他这位朋友打赢过官司。

办案思路及心得

刘先生在朋友的引荐下与王律师见了面，王律师仔细询问了案情，看了刘先生提供的材料，尤其是王律师看到房管局的起诉状的案由是侵权纠纷时，王律师似乎已经胜券在握了。首先刘先生是房管局下属单位职工，这个房屋刘先生不是撬门破锁进入，而是单位因刘先生没有分到房屋的一种补偿，这本身不是侵权行为。而且本案当中最为关键的是根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。所以本案根本不属于人民法院管辖。所以本案核心就是要证明刘先生能够居住涉案房屋是单位分的房子，而不是擅闯民宅。由于单位领导并没有给刘先生任何书面文件。王律师让刘先生回忆，单位把局里同意分房的通知从刘先生手里拿走时，是否有其他人在场，刘先生说有，有好几个人呢，而且这些证人我都能找来。而且我后来在找领导交涉此事时，还把领导说的话录音了，领导也认可这房子是分给我的。有了这些证据，王律师更加有信心了。庭审现场开庭当天房管局一方的代理人果然一味强调是非法侵占，是侵权，这正中王律师下怀，王律师提交了刘先生的工伤证、工作证，证明刘先生是单位职工，又提供了2001年房管局分房的通知，以及供暖中心曾经因刘先生分房问题给局里打的报告，再加上证人证言以及录音，形成一系列证据链。最后法官的天平也产生了倾斜，法官问房管局，你说对方是侵权，你们有证据证明是撬门破锁吗，你们是否报警。房管局一方支支吾吾，答不上来。判决的结果已经很明显了，最后刘先生拿到了法院以不属于人民法院受理驳回了原告的起诉。虽然原告后来又上诉到第三中院，二审也是毫无悬念的维持了一审的裁定。

裁判结果

能够打赢这场官司虽然跟王律师的精心设计和准备分不开，但是原告律师选择的案由也是致命的错误，因为侵权案件必须有非法侵占的事实存在，原告完全可以说本案是公房租赁合同纠纷，由于没有签订租赁合同，就是一个不定期租赁，出租人随时可以解除租赁合同，更何况刘先生根本就不交房租，而且刘先生名下还有一套房屋，完全具备腾房的条件。因此对于一个律师来说，诉讼案件的案由必须选择正确，否则就是满盘皆输。

一、一手房房产证办理流程是怎样的

1、递交文件。（简称递文），这个文件需要开发商的营业执照原件和复印件，法人身份证原件和复印件，开发商的公司税务资料等，购房合同（留底开发商的一份），购房者以家人为单位需要提供：夫妻双方身份证原件，离婚证，结婚证，户口本，购房发票（如果没有购房发票，需要带着购房的收款收据到开发商处换取购房发票），然后还有银行的贷款合同（留底银行的一份）以及贷款银行需要提供的相关资料。

因为这些资料对于开发商和银行来说都比较麻烦给予那么多人去办理，所以大多情况下都是购房者提供购房者需要提供的资料给到开发商就可以了，由开发商统一办理递文环节。

2、开发商收到购房者提供的资料之后，大概2－3个工作日就可以办理完递文了，退回购房者提供的证件和资料了。接着就是购房者继续等待房管局核定的契税额，开发商在收到房管局的核定之后，会把一份深圳市不动产登记缴款通知书给到购房者，购房者拿着这份文件去到房产所在地的不动产中心的缴税窗口进行税款缴纳。缴税人不要求是购房者的业主本人。递文成功后，等待4个工作日左右可以收到税单核定通知。

3、税点核实可参考：家庭为单位，个人名下首套房的，购买房产时房款总金额的1％，个人名下2套房的，购买房产时房款总额的3％。所以很多家庭想要多买一套房的，往往都会采取一些避税方法。

4、在房管局交完税之后，马上拿着缴纳契税之后房管局给的资料到旁边的一个窗口开具发票。这个发票是登记费80块的发票，然后把一份给到房地产开发商驻点办事人员。

5、契税发票是不在房管局开的，要拿着缴款凭证和登记费发票到房产所在城市任何一个地税局开具契税发票，而且时间都是有期限的，以深圳为例，是2年内开具有效。

6、契税缴纳完成后，接着就是要等待20天左右出证，这个房产证（也就是新政下的不动产证）出了之后，原件是直接寄到房产所在按揭贷款银行的，但是购房者可以在出了证之后，电话联系按揭贷款银行，问是否已经出了房产证。如果出证了，可以到银行去拿个房产证复印件。房产证复印件很有用的。比如卖房，租房等都需要用到这个房产证复印件。