（一）按揭的起源

按揭，全称为房地产按揭，又称为个人住房担保贷款，已经成为了现代商品房买卖的主要交易方式。房地产按揭，则是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为。按揭一词来源于英美法的ｍｏｒｔｇａｇｅ。它是英国普通法中一种以转移担保物所有权于债权人为特定物的担保制度。一般认为按揭有广义和狭义两种用法：广义上是指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属ｍｏｒｔｇａｇｅ的范围。狭义上是指作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列。由于我国法律制度中只有抵押和质押，引入的是狭义上的按揭，而且主要适用于商品房预售贷款担保领域。木文所指的是狭义的按揭。1925年《英国财产法》颁布后，以按揭形式设定财产负担的担保形式在英国广泛地流传开来，成为不动产担保的一种最为流行的形式。目前所说的ｍｏｒｔｇａｇｅ一般都以这种方式设定。我国内地是在上世纪90年代开始从香港房地产业积极引进按揭制度。但此按揭并非英美法上严格意义的按揭制度。有学者指出：按揭一词已融入中国法律背景而形成了具有专门的中国法律内涵的中国习惯法认可的法律术语。但是，通过签订按揭合同，在不动产上设定抵押，从而达到解决房地产开发过程中资金不足的困难，帮助广大住房消费者在资金不足时仍可以尽快购买到住房，并为银行提供了新的利润增长点的目的，可以说是殊途同归。

（二）按揭所包含的法律关系

对于商品房按揭所涉及的法律关系，学界有多种见解。一般认为，一项商品房按揭一般要涉及购房人、银行和房地产开发商三方主体和五个法律关系。第一个法律关系是购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系；第二个法律关系是购房人和银行之间的借贷合同关系；第三个法律关系是购房人将所购房屋的相关权益作为按约偿还贷款本息的担保而与银行产生的担保合同关系；第四个法律关系是为了避免资金划拨中的麻烦，购房人授权银行以购房人的名义将所贷款项直接转存开发商帐户上的委托代理合同关系；第五个法律关系是开发商为保证购房人清偿贷款与银行产生的保证合同关系。我们要严格区分商品房按揭中所要涉及到的这些法律关系的性质，就严格意义上来说，在上述五个法律关系中，真正的按揭法律关系是第三个，即购房人和银行之间的贷款担保合同关系，而其他四个法律关系是一项商品房按揭销售实务运作的组成部分，并非是本文中所要讨论的按揭制度。

一、银行按揭中各方的法律关系

从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。银行按揭中各方的法律关系分别为：（一）银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。（二）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

二、按揭贷款买房的法律规定

个人住房按揭贷款人需具备的条件（一）有合法的身份；（二）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（三）有合法有效的购房合同；（四）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；（五）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60％，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；（六）能够提供贷款行认可的有效担保；（七）贷款行规定的其他条件。