第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。
【要旨】依申请撤回登记
【释义】本条是关于撤回登记的规定
申请人可以撤回是依申请设立登记原则的重要体现。同样充分体现了尊重当事人意思自治原则。登记的完成必须以登记事项记载于登记簿为登记生效条件。尽管登记程序较为复杂,但最实质性的要件是记载于登记簿。登记申请人提出申请以后,登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续,仍然不构成登记。在未进人登记簿之前,物权的法律效力还未产生,依照申请当事人的合意同样可以要求其撤回。
本条把握以下几个要点:一是撤回登记申请的时间。登记申请是申请人依据自主意思而选择的行为,申请人有权撤回这种行为。不过,申请人撤回申请的权利要受到登记机构登记行为的限制,只有在登记完成之前,申请人才能撤回申请,因为登记完成标志着申请已经达到目的,其作为程序行为已经正常终结,就不再具有撤回的可能。此时,原权利人提出反悔要求撤回,登记机关不能接受其撤回的申请。当然,新的权力人与原权利人达成一致,共同申请撤回登记,重新将权利人变为原权利人也是可以的,但这时只能作为一个新的登记申请,而不是撤回登记申请了。
二是申请人应当采用书面形式撤回申请。其中需要明确表示撤回申请的意思,但无需陈述撤回申请的理由。在共同申请场合,应当由双方共同向登记机构出具撤回申请请求书;在代理申请场合,应当由代理人向登记机关出具申请人撤回申请的授权文书。如果撤回申请的表示不符合上述形式要求,视为申请没有撤回,登记机构仍然可以完成登记。
三是撤回登记也应该具备一定的程序。和申请登记一样,撤回登记也应该具备一定的程序。比如《哈尔滨市城市房屋权属登记技术规定》规定,申请人申请房屋权属登记事项在核准登记前撤回登记申请的,应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件:
(一)哈尔滨市房屋权属登记申请书;
(二)身份证明;
(三)原登记申请的受理通知书。登记机构应当在收到撤回申请时核查房屋权属登记信息系统,当事人申请撤回的登记事项未核准登记的,应当准予撤回,所收申请登记文件在做出准予撤回决定后及时退还当事人。
原则上,在登记完成之前,申请人撤回申请的,登记机构必须尊重申请人的意志,并负担准许撤回的义务,而不能擅自加以限制。但是,在共同申请中,只有部分申请人提出撤回申请的,就应根据情况进行区别对待,而不能拘泥于上述原则。比如,在共同继承登记中,一个继承人撤回登记申请不能影响他人的登记申请,登记机构应该准许该撤回,但其他人的申请仍要发生法律效力。又如,在因买卖而导致的所有权移转登记情况中,只有一方申请人提出撤回申请,而另一方不同意撤回的,为了平衡当事人的利益,登记机构就不能准许撤回。在这种情况下,登记机构应当中止登记程序,在当事人共同同意撤回申请、不再撤回申请或者法院、仲裁机关确认权利归属时,再做出同意撤回申请或者继续登记行为的决定。
另外还需注意的是,撤回登记申请不同于撤销登记,撤回登记申请使登记行为中断,不发生物权变动的效果,而撤销登记是将已记载于登记簿的权利予以注销,其属于物权变动。
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